인수는 0원, 그러나 가격보다 ‘4개 호실 무벽체 사용’ 확인이 먼저 — 문래 에이스하이테크시티2 1008호

서울남부지방법원 2025타경11430. 영등포구 문래동6가 에이스하이테크시티2 지식산업센터 10층 1008호입니다. 등기상 소유자는 엄윤희이며, 말소기준권리는 2020.12.04. 설정된 하나은행 근저당권 856,800,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당 432,000,000원과 강산퍼스트 근저당 180,000,000원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.

현황조사상 주식회사 메드파크가 전부를 점유하고 있으나, 전입일은 2023.06.12.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 42,000,000원과 월차임 4,200,000원의 임차관계가 확인되더라도 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 권리구조 자체는 단순하지만, 1008호가 인접한 3개 호실과 벽체 구분 없이 사용되고 있다는 물리적 현황이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원

2014년 우리은행 근저당 804,000,000원과 2018년 다솜물산 근저당 300,000,000원은 2020.12.04. 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 하나은행 근저당 856,800,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 2023년 이후 설정된 후순위 근저당과 2025.08.08. 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

전입일 2023.06.12.은 말소기준일 2020.12.04.보다 늦으므로 대항력은 인정되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 배당 여부와 별개로 낙찰자가 임차보증금 42,000,000원을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 판단 — 20% 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 609,600,000원으로 감정가 762,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 호실의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 본건은 4개 호실이 벽체 없이 일괄 사용되는 상태이므로 독립된 1008호의 실제 이용가치와 원상복구 비용을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 609,600,000원 가정)

채권최고액 합계 1,468,800,000원을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용을 제외한 601,104,000원이 말소기준 근저당에 배당되고, 총 미배당액은 867,696,000원입니다. 미배당 채권은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 영문초등학교 남서측에 위치하며, 주위에 지식산업센터·업무시설·아파트·학교·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
• 이용상태. 1007호·1008호가 1009호·1010호와 벽체 구분 없이 메드파크에 의해 일괄 사용되고 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕이며, 엘리베이터·시스템 냉난방·소화전·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 5필 일단의 사다리형 평지로 지식산업센터 부지로 이용 중이며 동·서·남·북측 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 4,914,000원/㎡, 전체 토지면적은 3,025.5㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1008호 경계 확인. 현장에서 전용 출입구와 1007호·1009호·1010호 사이의 철거된 벽체 위치를 건축물현황도와 대조하세요.
• 복원 조건 확인. 경계벽 복원 비용과 공사 가능 시점, 소방·냉난방·전기·배관 분리 여부를 확인하세요.
• 점유 이전 협의. 메드파크가 4개 호실을 통합 사용 중이므로 1008호만 분리 인도받을 수 있는지 점유자와 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 보증금 42,000,000원·월차임 4,200,000원의 계약 범위가 1008호 단독인지 통합 호실 전체인지 계약서로 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가의 80%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 같은 건물의 개별 호실 거래·임대조건과 원상복구 비용을 조사하세요.
• 관리비·공과금 확인. 관리사무소에서 체납관리비와 공용부분 부담액을 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시된 규제의 적용 범위를 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장·건축물현황도를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 독립되어 있지 않다

이 사건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준권리 이후의 임차인과 후순위 근저당은 모두 매각으로 정리되고, 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 이용 상태는 1008호 하나로 독립되어 있지 않습니다. 메드파크가 1007호부터 1010호까지 4개 호실을 벽체 없이 사용 중이므로, 경계 복원과 개별 인도 가능성이 권리분석보다 더 중요한 실무 쟁점입니다.

최저가 609,600,000원은 감정가의 80%지만, 실거래 비교자료 없이 이를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현황 확인은 필수. 1008호를 독립된 지식산업센터 호실로 복원하고 사용할 수 있는 조건과 비용이 확인된 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.