서울동부지방법원 2025타경341. 송파구 문정동 가든파이브라이프 9층 와이-9086호입니다. 등기상 현재 소유자는 박재우이며, 말소기준권리는 2014.12.15. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 15,600,000원입니다. 앞서 2010.05.07. 설정됐던 신한은행 근저당 71,500,000원은 2014.04.04. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준 근저당과 2025.06.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 전병섭 1명이 확인됩니다. 보증금 3,000,000원, 월차임 200,000원, 전입일은 2024.06.10.으로 말소기준인 2014.12.15.보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인의 대항력은 없음으로 분석되며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부에 따른 우선변제 관계는 확인이 필요하고, 현재 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경341 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층 와이-9086호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설(도매시장) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 5층 / 지상 11층 · 제9층 제와이-9086호 · 사용승인일 2008.12.19. |
| 소유자 | 박재우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 42,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 청구 | 13,841,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
핵심은 2014.12.15. 신한은행 근저당 15,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 경매 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 전병섭의 전입은 2024.06.10.이므로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 3,000,000원을 매수인이 대항력에 따라 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전병섭 | 와이-9086호 | 2024.06.10 | 3,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격·회차 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 42,240,000원으로 감정가 66,000,000원의 64%입니다. 현재까지 2회 유찰됐고, 시나리오상 3회 유찰 시 매각가는 33,792,000원, 4회 유찰 시 27,033,600원입니다. 어느 시나리오에서도 신한은행 근저당 15,600,000원은 전액 배당되고 예상 미배당액은 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 42,240,000원 | 0원 | 25,479,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 33,792,000원 | 0원 | 17,183,744원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 27,033,600원 | 0원 | 10,546,995원 | 0원 |
다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 가격 수치가 확인되지 않으므로, 현재 최저가 42,240,000원을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정해서는 안 됩니다. 2회 유찰 자체가 시장가격을 증명하는 것도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,160,320원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,479,680원 |
현재 회차 매각가 42,240,000원 가정 시 신한은행 근저당 15,600,000원은 전액 배당되고 채권자 미배당은 0원, 소유자 잔여는 25,479,680원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 장지역 남서측 인근이며, 상업시설·업무시설·근린생활시설·아파트단지·공원 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 사건의 용도 표시는 도시형생활주택이나 감정평가상 이용상태는 공부상 판매시설(도매시장)입니다. 입찰 전 실제 사용상태와 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 구조. 철근콘크리트조 건물의 제9층 제와이-9086호이며, 사용승인일은 2008.12.19.입니다. 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 평지이며 상업용건물의 건부지로 이용 중이고, 북동측·북서측·서측으로 광대로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 10,600,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계·면적 확인. 구분건물 독립성은 유지되지만 정확한 경계선과 면적은 측량이 필요하다고 명시돼 있으므로 현장과 도면을 대조하세요.
- 용도 대조. 사건 용도는 도시형생활주택, 감정 이용상태는 공부상 판매시설(도매시장)로 표시돼 있습니다. 실제 이용과 공부상 용도를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 전병섭의 전입일은 2024.06.10.으로 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 실제 점유·명도 상태를 원본에서 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 시세와의 직접 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체 확인이 먼저다
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014.12.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 전병섭의 전입은 2024.06.10.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
하지만 이 사건은 최저가 42,240,000원이라는 숫자보다 무엇을 사는지 확인하는 일이 더 중요합니다. 사건상 용도는 도시형생활주택인데 감정평가 이용상태는 공부상 판매시설(도매시장)이고, 구분건물의 독립성은 유지되지만 정확한 경계선과 면적에는 측량이 필요하다는 설명까지 있습니다. 실거래 비교 없이 2회 유찰·감정가 64%만 보고 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 용도·경계 확인은 필수. 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
