서울남부지방법원 2025타경10748. 서울 구로구 개봉동 원창아트빌 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김은규는 2020년 4월 16일 매매를 원인으로 거래가액 229,000,000원에 취득했고, 2020년 5월 25일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 최저매각가격은 감정가 233,000,000원의 51.2%인 119,296,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
이 사건은 ‘최저가가 감정가의 절반 수준’이라는 숫자보다 임차보증금 처리 조건이 훨씬 중요합니다. 정웅기의 전입·점유개시일은 2022년 5월 6일, 확정일자는 2022년 4월 4일이고, 말소기준권리는 2023년 10월 18일 국의 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 임차인입니다. 다만 이 사건에는 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 적용되는 정웅기 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 25.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건 내 5층 · 사용승인 2019.05.03 |
| 소유자 | 김은규 · 2020.04.16 매매 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 119,296,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수 포기 조건이 핵심
말소기준은 2023.10.18 국의 압류입니다. 정웅기는 그보다 앞선 2022.05.06 전입·점유를 갖추고 있어 대항력이 있고, 2022.04.04 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 2024.03.22에는 보증금 232,500,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정웅기 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 232,500,000원 | 2022.05.06 / 2022.04.04 | 대항력 有 우선변제 실질승계 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 119,296,000원으로 감정가 233,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 원창아트빌은 총 15세대이고, 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회, 낙찰률은 8.33%입니다. 이 사건 자체도 이미 3회 유찰됐습니다.
확인 가능한 실거래 금액이 없어 최저가 또는 실질취득가 119,296,000원이 최근 시세보다 낮은지, 높은지를 수치로 판정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 특별조건으로 해소되지만, 가격 판단은 별도의 현장 시세 확인이 필요한 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,470,144원 |
| 1. 임차인 정웅기 보증금 | 232,500,000원 | 116,825,856원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당상 임차보증금 미배당액은 115,674,144원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 압류 세액·당해세 등 실제 배당관계에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉초등학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로 사용승인일은 2019.05.03이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 토지로 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남측으로 세로(가)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가는 3,716,000원/㎡이고 공부와의 차이는 해당 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 원창아트빌은 15세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 8.33%입니다. 현재 물건도 3회 유찰돼 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이 사건 권리분석의 전제입니다.
- 대항력 임차인을 ‘없다’고 처리하지 말 것. 정웅기는 전입·점유가 말소기준보다 빨라 원래 대항력이 있습니다. 실질 인수 0원은 대항력이 없어서가 아니라 포기·말소 조건 때문입니다.
- 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 정웅기 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재돼 있습니다. 동일한 232,500,000원을 별도 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 233,000,000원 대비 최저가 119,296,000원만으로 저평가를 단정하지 말고 인근 다세대 실거래·매물·임대수요를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 15세대 다세대, 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 8.33%라는 지표를 재매각 리스크에 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.10.21 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 원문 대조해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 말소기준 압류와 서울특별시 압류가 확인되므로 실제 세액·당해세 및 최종 배당관계는 원본 자료로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 포기 조건의 효력
이 사건을 단순히 보면 보증금 232,500,000원의 대항력 임차인이 있는 위험 물건입니다. 현재 최저가 119,296,000원에서 제공된 배당계산상 보증금 미배당액만 115,674,144원이기 때문입니다. 유찰이 더 진행되면 규칙상 미배당·인수 위험은 오히려 커지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 적용되는 한 정웅기 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 최저매각가격 119,296,000원입니다.
다만 여기서 바로 ‘싸다’는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 실거래 비교가격이 없고, 원창아트빌은 15세대 다세대이며 이 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 권리의 큰 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 별개의 검증 대상입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 포기·말소 조건의 정확한 확인과 실제 현장 시세입니다.
