서울동부지방법원 2025타경345. 성동구 옥수동 옥수삼성아파트 108동 1층101호입니다. 현재 소유자는 김정일·이숙진이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2017.05.22. 우리은행 근저당권 채권최고액 585,200,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 하나은행 근저당권과 대명이엔씨·하나캐피탈·서울보증보험의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인이 없고 예상 인수액도 0원입니다.
가격은 권리보다 조금 더 세밀하게 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 1,810,000,000원으로 동일한 신건입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 2,257,500,000원이고 최저가는 그 80.2%입니다. 반면 가장 최근 2026.07 거래는 1,710,000,000원으로, 현재 최저가보다 100,000,000원 낮습니다. 최근 평균만 보면 할인폭이 있지만 최신 거래를 기준으로는 신건 가격이 더 높다는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 옥수동 250 옥수삼성아파트 108동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 114.67㎡ · 1층 |
| 소유자 | 김정일 2분의 1 · 이숙진 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2017.05.22. · 2016.12.10. 매매 · 거래가액 770,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,810,000,000원 / 1,810,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 86,759,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 핵심은 2017.05.22. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 하나은행 근저당권 120,000,000원, 대명이엔씨 가압류 16,500,000원, 하나캐피탈 가압류 151,515,958원, 서울보증보험 가압류 34,129,861원 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 할인과 최신 거래의 온도차
옥수삼성 동일 평형 114.67㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 2,114,583,333원, 최근 12개월 4건 평균은 2,257,500,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 비교 지표는 +10.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.67㎡ | 15 | 1,710,000,000원 |
| 2026.06 | 114.67㎡ | 9 | 2,180,000,000원 |
| 2026.05 | 114.67㎡ | 3 | 2,350,000,000원 |
| 2026.01 | 114.67㎡ | 9 | 2,790,000,000원 |
| 2025.06 | 114.67㎡ | 4 | 1,800,000,000원 |
| 2025.06 | 114.67㎡ | 5 | 2,100,000,000원 |
| 2025.06 | 114.67㎡ | 1 | 1,975,000,000원 |
| 2025.05 | 114.67㎡ | 17 | 2,100,000,000원 |
| 2025.05 | 114.67㎡ | 16 | 2,200,000,000원 |
| 2025.04 | 114.67㎡ | 14 | 2,250,000,000원 |
| 2025.03 | 114.67㎡ | 12 | 2,000,000,000원 |
| 2025.02 | 114.67㎡ | 18 | 1,920,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.67㎡ | 4건 | 2,257,500,000원 |
현재 최저가 1,810,000,000원은 최근 12개월 평균 2,257,500,000원의 80.2%입니다. 전체 12건 평균 2,114,583,333원과 비교해도 낮습니다. 다만 거래 범위는 1,710,000,000원~2,790,000,000원으로 편차가 매우 크고, 최신 거래가 1,710,000,000원까지 내려와 있습니다. 특히 대상은 1층이고 2025.06에도 같은 1층 거래가 1,975,000,000원에 확인되므로, 평균값 하나만으로 응찰 상한을 정하기보다 저층 거래와 최신 거래를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,810,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 585,200,000원 | 585,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대명이엔씨 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 151,515,958원 | 151,515,958원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 34,129,861원 | 34,129,861원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 882,154,181원 |
매각가 1,810,000,000원 가정 시 표시된 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 882,154,181원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 구조
| 회차 | 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,810,000,000원 | 882,154,181원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,448,000,000원 | 523,774,181원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,158,400,000원 | 237,070,181원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 1회 유찰 시 1,448,000,000원, 2회 유찰 시 1,158,400,000원으로 내려가며, 어느 회차에서도 예상 인수액은 0원입니다. 현재 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 옥수삼성은 1,114세대이며 준공일은 1999.04.20.입니다.
- 용도. 토지이용상황은 아파트, 지목은 대, 지형 높이는 평지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 8,029,000원/㎡입니다.
- 거래 편차. 동일 평형 12건 거래가격이 1,710,000,000원부터 2,790,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 2,257,500,000원이지만 최신 2026.07 거래는 1,710,000,000원입니다. 현재 최저가 1,810,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 1층 조건 반영. 대상은 1층101호이며, 동일 평형 2025.06의 1층 거래는 1,975,000,000원입니다.
- 권리 원본 대조. 2017.05.22. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 등기부 원본을 최종 확인해야 합니다.
- 중복사건 자료 확인. 매각물건 상세내역은 2024타경3330의 현황조사서 및 감정평가서를 참조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최신 거래까지 보고 결정
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 말소기준은 2017.05.22. 우리은행 근저당권이고, 이후 근저당·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 면에서는 감정가 1,810,000,000원이 최근 12개월 평균 2,257,500,000원의 80.2%로 낮다는 장점이 있습니다. 다만 가장 최근 거래가 1,710,000,000원이라는 점은 무시할 수 없습니다. 최근 평균 기준으로는 할인, 최신 거래 기준으로는 100,000,000원 높은 신건. 이 두 숫자를 동시에 놓고 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.