서울동부지방법원 2025타경355. 문정아이파크 1동 9층 941호입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건상 용도 표시는 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 한윤종이며, 2022.04.18 한윤종·박사랑이 거래가액 216,000,000원에 각 지분 2분의 1을 취득했고, 2024.09.04 박사랑 지분 전부가 한윤종에게 거래가액 108,000,000원으로 이전됐습니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아닙니다. 2022.04.18 설정된 주식회사호텔롯데의 전세권 221,000,000원이 건물 전부를 범위로 하고 있으며, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 회차 배당에서 전세금 전액이 회수되지 않는다면 그 미배당분을 낙찰가와 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경355 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 652-5 문정아이파크 1동 9층941호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하5층/지상16층 · 제9층 제941호 · 2017.11.29 사용승인 |
| 소유자 | 한윤종 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 136,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사호텔롯데 / 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 미배당이 핵심
2017.12.27 주식회사하나은행 근저당권 136,800,000원은 2019.03.25 이미 말소됐습니다. 이후 2022.04.18 주식회사호텔롯데 명의로 전세금 221,000,000원·건물전부의 전세권이 설정됐고, 2025.06.25 같은 주식회사호텔롯데가 임의경매를 신청했습니다. 등기 분석상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 점유관계 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남성 외국인(국적,성명 미상) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 남성 외국인(국적,성명 미상)이 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 확인 가능한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 전세권 문제와 별도로 이 점유자의 점유 원인과 임대차 여부를 확인해야 합니다.
③ 배당과 실질취득 부담 (매각가 136,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,717,440원 |
| 전세권 · 주식회사호텔롯데 | 221,000,000원 | 134,242,560원 |
| 전세권 미배당 | 221,000,000원 | 86,757,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 가정은 집행비용 2,717,440원, 전세권 배당 134,242,560원, 소유자 잔여 0원입니다. 전세권 청구액 221,000,000원 대비 미배당액은 86,757,440원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근이며 오피스텔·지식산업센터·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 8호선 문정역 및 노선버스정류장까지의 거리와 배차간격을 고려하면 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 도로. 남측 약 42미터, 남서측 약 30미터, 북서측 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·가로장방이며 공시지가 14,540,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2022.04.18 설정된 주식회사호텔롯데 전세권 221,000,000원이 매각 후 실제로 어떤 범위에서 존속·인수되는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 미배당을 취득원가에 포함. 현재 회차 가정 미배당은 86,757,440원입니다. 낙찰가만을 투자원가로 잡으면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 남성 외국인 점유자의 국적·성명·전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 현황과 점유 원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 의미. 현재 최저가가 감정가 64%까지 내려왔지만 선순위 전세권 부담 때문에 가격 하락분이 그대로 경제적 할인으로 연결되지 않습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 2025.08.27 영등포구 압류와 2025.12.10 국 압류가 존재하므로 실제 배당표와 세금 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 중요한 것은 남는 권리
이 물건은 감정가 214,000,000원에서 2회 유찰돼 136,960,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 221,000,000원 선순위 전세권을 봐야 합니다. 현재 회차 가정에서 전세권 배당은 134,242,560원이고 미배당은 86,757,440원입니다. 이를 매수인이 떠안는다면 실질취득 부담은 223,717,440원으로 감정가보다도 커집니다.
게다가 현황조사상 신원과 전입일, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 별도의 임차인 리스크도 완전히 닫히지 않았습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 전세권 미배당과 점유관계를 먼저 해소해야 하는 고위험 권리형입니다. 유찰이 더 진행돼도 미배당 전세금이 늘기 때문에 “더 기다리면 자동으로 싸진다”는 접근도 맞지 않습니다.
