서울동부지방법원 2025타경373. 서울 광진구 중곡동 130-11, 1층 101호의 근린시설입니다. 감정평가에서도 현재 근린생활시설로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유권은 신연우·홍사민·홍현선이 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준은 2022.02.11. 설정된 한국양토양록축산업협동조합의 근저당권 324,000,000원이며, 이후 이재심 근저당권, 압류·가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사상 (사)한국브레인스포츠연맹 대표 노성운과 임차권자 오한웅이 확인됩니다. 노성운은 2022.04.15. 기준으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 오한웅은 대항력 있음으로 정리된 임차권자이고 보증금은 20,000,000원입니다. 현재 배당계산에서는 이 보증금이 전액 배당돼 인수액 0원이지만, 세금 우선배당 변수가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경373 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 1층101호 · 서울특별시 광진구 용마산로1길 54 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 신연우 3분의 1 · 홍사민 3분의 1 · 홍현선 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 266,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 263,013,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.11. 근저당권
말소기준권리는 2022.02.11. 한국양토양록축산업협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 이후 설정된 이재심 근저당권 200,000,000원과 용마새마을금고 가압류 18,000,000원, 홍사민 지분에 대한 국·서울특별시광진구·서울특별시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서성호의 70,000,000원 근저당권은 2023.03.29. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차·점유자 2명
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (사)한국브레인스포츠연맹 대표 노성운 | 101호 | 2022.04.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오한웅 | 별지 기재 건물 1층 101호 59.25㎡ | 2022.02.04 · 확정 2025.09.10 | 20,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
오한웅은 임차보증금 20,000,000원, 차임 1,400,000원의 임차권자로 2025.09.10. 확정일자가 있고 2025.12.24. 배당요구가 확인됩니다. 현재 회차의 예상배당에서는 보증금 20,000,000원이 전액 배당돼 미배당 인수액은 0원입니다. 노성운은 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만 보증금이 확인되지 않아 계약관계의 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,536,320원 |
| 1. 임차인 오한웅 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 한국양토양록축산업협동조합 근저당권 | 324,000,000원 | 242,343,680원 |
| 3. 이재심 근저당권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 용마새마을금고 가압류 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 542,000,000원 중 채권자 배당액은 242,343,680원, 미배당액은 299,656,320원입니다. 신청채권자의 청구금액 263,013,792원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 266,880,000원 | 242,343,680원 | 299,656,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 213,504,000원 | 189,714,944원 | 352,285,056원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 170,803,200원 | 147,611,955원 | 394,388,045원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 64%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 유찰이 더 진행되면 매각가격은 213,504,000원, 170,803,200원으로 낮아지는 반면 채권 미배당액은 각각 352,285,056원, 394,388,045원으로 증가합니다. 권리상 소멸하는 후순위 채권의 미배당 확대와 매수인의 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 용마초등학교 남동측 인근으로 주상용건물·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 군자역 5호선·7호선이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지대비 등고평탄한 세장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오한웅 실제 배당액 확인. 보증금 20,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지 배당순위와 세금 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국·서울특별시광진구·서울특별시 압류가 있으므로 해당 세액과 법정기일을 확인해 선순위 차감 규모를 점검해야 합니다.
- 노성운 임대차 내용 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약과 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린시설 실사용 확인. 현재 이용상태와 실제 영업·점유 상태, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고 주변 근린시설 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 그 전제다
현재 배당표만 보면 결론은 단순합니다. 최저가 266,880,000원에서 오한웅의 보증금 20,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 오한웅은 대항력 있는 임차권자이고, 동시에 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 실제 배당을 앞서면 계산이 달라질 수 있습니다.
또한 이 물건은 이미 2회 유찰된 근린시설이지만 비교할 실거래 시세가 없어 최저가 266,880,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “배당표상 인수 0원, 권리구조는 정리 가능하지만 세금과 대항력 임차인의 최종 배당 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다. 권리 확인과 별도로 근린시설 자체의 실제 시장가격과 환금성도 반드시 검증해야 합니다.
