서울동부지방법원 2025타경378. 송파구 방이동 엘루이시티 11층 1119호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 128,640,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2025.07.03 임지현의 가압류 140,000,000원이고, 그 뒤 2025.07.23 최두원의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 사건은 아닙니다. 최두원은 이 호실에 2022.12.02 전입했고, 2025.08.27 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 성립할 가능성이 있지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 매각물건명세서상 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있더라도, 실제 보증금과 임대차 성립관계를 대조하기 전에는 미배당 보증금의 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 28-2 엘루이시티 11층 1119호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 16층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 이수자 2분의 1 · 임병성 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 128,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최두원 / 195,168,700원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.03 가압류 · 임지현 · 청구금액 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수를 분리해서 봐야 한다
등기부의 말소기준은 2025.07.03 임지현 가압류입니다. 이후 2025.07.23 최두원의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 별도입니다. 최두원의 전입은 2022.12.02로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 배당 후 잔존 보증금 규모를 금액으로 확정할 수 없으므로, 낙찰가 128,640,000원만을 실질취득가로 보아서는 안 됩니다.
② 임차관계 — 최두원 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최두원 | 1119호 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 2025.08.27 | 대항력 가능·미상 |
③ 시세 비교 — 실거래 자료 없이 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 201,000,000원이고 현재 최저매각가는 128,640,000원으로 감정가의 64%입니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 제시되지 않았으므로 128,640,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로, 시세와 비교해야 할 기준 역시 단순 최저가가 아니라 최종적으로 확인되는 낙찰가 + 인수액의 실질취득가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,600,960원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 임지현 | 140,000,000원 | 126,039,040원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 최두원 | 195,168,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 335,168,700원 중 예상 배당은 126,039,040원, 미배당은 209,129,660원입니다. 이 표의 매수인 인수 계산은 0원으로 산정돼 있으나, 최두원의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 인수 여부를 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 209,129,660원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 102,912,000원 | 100,671,232원 | 234,497,468원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 82,329,600원 | 80,447,667원 | 254,721,033원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 송파구청 동측 인근이며 상업·업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 잠실역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 11층 1119호이며 사용승인일은 2019.11.27입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,093.6㎡, 공시지가는 17,160,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최두원 보증금 확인. 보증금 규모가 실질취득가와 인수 위험을 결정합니다. 임대차계약서와 보증금 지급내역을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 판단 보완. 전입일은 2022.12.02로 선순위지만 확정일자와 보증금이 미상입니다. 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 말고 실제 임대차 성립관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 최두원은 소유권이전 대위자이자 강제경매 채권자입니다. 조사자료의 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 계약·금융자료로 검증해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시돼 있으나, 임차보증금 정보와 함께 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 자료에는 비교 실거래가가 없으므로 감정가 64%라는 할인율만으로 매수 판단을 해서는 안 됩니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 “보증금 미상”이 먼저다
이 사건은 표면적으로는 감정가 201,000,000원에서 최저가 128,640,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 최두원의 전입일 2022.12.02는 말소기준권리보다 빠르고, 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득가가 미확정입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다. 보증금 확인 전에는 “싸다”는 결론도, 안전하다는 결론도 유보하는 것이 맞습니다.
