177,600,000원
서울남부지방법원 2025타경12223. 금천구 독산동 후암타운 101동 7층 701호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 강현숙이고, 최영수가 임차보증금 228,000,000원을 원인으로 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 핵심은 2020.07.23. 이영단 근저당권보다 앞선 2020.06.12. 임차인의 주민등록입니다.
임차인 최영수는 2020.05.15. 확정일자를 받고 2020.06.12. 전입했으며, 2020.06.13.부터 건물 전부를 점유한 것으로 등기돼 있습니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구와 우선변제권은 갖췄지만, 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1009-60 후암타운 제101동 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 7층 건물 내 제7층 제701호 |
| 소유자 | 강현숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 177,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최영수 / 228,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.23. 을구 3번 근저당권 · 이영단 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2020.07.23. 설정된 이영단의 근저당권 90,000,000원입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 220,000,000원, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최영수의 전입일은 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 말소되는 것과 미배당 보증금 부담이 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영수 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2020.06.12 2020.05.15 | 228,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2022.07.13 | 승계 있음 미배당 보증금 |
최영수는 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 신청채권자이고, 임차보증금과 신청 청구금액도 각각 228,000,000원으로 같습니다. 이 동일인·동일금액 관계가 곧바로 임차인의 권리를 부정하는 것은 아니지만, 임대차의 실제 성립·보증금 지급 경위·채권의 동일성은 계약서와 금융거래 자료를 통해 확인해야 합니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려간 만큼 배당액이 감소하고, 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 177,600,000원 | 174,313,600원 | 53,686,400원 | 231,286,400원 |
| 2회 유찰 시 64% | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 88,709,120원 | 230,789,120원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 113,664,000원 | 111,272,704원 | 116,727,296원 | 230,391,296원 |
현재 회차의 실질취득액은 231,286,400원으로 감정가 222,000,000원의 104.2%입니다. 3회 유찰 가정에서도 실질취득액은 230,391,296원으로 감정가보다 8,391,296원 높습니다. 최저가가 177,600,000원에서 113,664,000원으로 내려가도 총부담 감소폭은 895,104원에 불과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,286,400원 |
| 1. 임차인 최영수 보증금 | 228,000,000원 | 174,313,600원 |
| 2. 근저당권 · 이영단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매 신청채권 · 최영수 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금에 배당되며, 미배당액 53,686,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액이 줄면 실제 인수액은 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 7층 공동주택 내 7층 701호로, 도시형생활주택인 단지형다세대로 이용 중입니다.
- 입지. 서울독산초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 화재탐지, 소화전, 급배수와 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 남측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 조성돼 있고, 북측과 동측으로 시흥대로103길에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대가 포함된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2026.08.25.까지입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 회차의 최소 검토금액은 최저가 177,600,000원이 아니라 인수액을 합한 231,286,400원입니다.
- 임차보증금 지급증빙. 임대차계약서, 228,000,000원 지급내역, 주민등록 변동, 점유개시 경위와 임차권등기명령 사건 기록을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차채권의 관계. 임차인과 신청채권자가 모두 최영수이고 금액도 228,000,000원으로 같으므로, 강제경매 집행권원과 임차보증금 채권이 동일한 채권인지 대조해야 합니다.
- 세금 법정기일. 국세·금천구·서울특별시 압류의 체납세액, 법정기일과 당해세 여부를 확인해 인수액 증가 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 재산정. 집행비용과 우선세금이 확정되면 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 달라지므로 입찰 직전에 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 현 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·결로·옥상 인접 여부, 승강기와 주차장 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록, 배당요구서와 세금 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 낙찰가”가 아니라 “104.2% 실질취득”
이 물건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 최저가는 감정가의 80%인 177,600,000원이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 53,686,400원을 합하면 실질취득액은 231,286,400원, 감정가의 104.2%입니다. 2회·3회 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 총부담은 230,000,000원 안팎에 고정됩니다.
후순위 근저당·가압류·압류 등기는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력을 가진 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 승계합니다. 여기에 세금 우선배당 가능성과 임차인·신청채권자의 동일인 관계까지 확인해야 합니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮아졌지만 총취득비용은 낮아지지 않았습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 인수형 물건입니다.
