서울동부지방법원 2025타경384. 서울 강동구 강일동 경서프라자 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 102호가 인접 101호와 경계구분 없이 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 이승영·황호길 각 2분의 1 공유이고, 2020년 12월 29일 거래가액은 995,289,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했으며 이것이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 598,400,000원으로 감정가 935,000,000원의 64%까지 낮아졌습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 권리 인수는 0원이지만, 근린생활시설 이용 물건의 가격과 환금성은 실제 상권·임대수익·점포 경계 및 이용상태를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경384 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 강일동 75-12 경서프라자 1층 102호 |
| 등기부 소재지 | 서울특별시 강동구 강일동 749-1 경서프라자 · 서울특별시 강동구 아리수로93나길 54 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 102호, 인접 101호와 경계구분 없이 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이승영 2분의 1 · 황호길 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 935,000,000원 / 598,400,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 541,709,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후는 소멸
말소기준은 2020.12.29. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이고 채무자는 이승영입니다. 2025.08.05. 국민은행이 신청한 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최환호 | 102호 37.38㎡ | 30,000,000원 | 2,400,000원 | 2024.09.02 | 2025.09.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최환호의 전입신고일은 2024.09.02로 말소기준인 2020.12.29보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.04에 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 935,000,000원이고 현재 최저가는 598,400,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 478,720,000원(감정가 51%), 그 다음은 382,976,000원(감정가 41%)입니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 36% 낮아졌다는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다. 근린생활시설은 주거용처럼 단순 평형 평균으로 가격을 비교하기 어렵고, 현재 자료상 101호와 경계구분 없이 이용 중이라는 점도 가치 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 598,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,384,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 660,000,000원 | 590,016,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 598,400,000원 가정 시 국민은행 근저당에는 590,016,000원이 배당되고 69,984,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 102호는 인접 101호와 경계구분 없이 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울강빛초등학교 남동측 인근이며 근린생활시설·아파트단지·학교 등이 혼재하는 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 편익이 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층·지상 5층 건물의 1층 102호이며 2020.07.21 사용승인됐습니다.
- 도로. 토지 북측 약 20미터, 남측 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 공공주택지구, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호와의 경계 확인. 감정평가상 102호가 101호와 경계구분 없이 이용 중이므로 현황상 경계·출입·내부 사용형태를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 최환호는 대항력이 없고 인수액은 0원이지만 실제 점유와 명도 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 보증금 30,000,000원, 배당요구는 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 64%라는 수치만으로 싸다고 보지 말고 근린생활시설 시세와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현황은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 최환호 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 2회 유찰로 최저가가 598,400,000원까지 내려왔다는 이유만으로 투자성이 좋아졌다고 단정해서는 안 됩니다. 비교할 실거래 시세가 없고, 사건상 용도는 대지이면서 실제 1층 102호는 근린생활시설로 사용되고 있으며 101호와 경계구분 없이 이용 중입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 가격·현황 검증이 필요한 유형입니다. 권리만 보면 통과할 수 있어도, 실제 입찰 판단은 시세와 점포 경계를 확인한 뒤 내려야 합니다.
