* 0원은 현재 등기상 권리 및 제공된 배당 시뮬레이션 기준 예상치입니다. 미확인 임대차·보증금, 법정 인수사항 및 기타 비용까지 확정적으로 배제한다는 의미는 아닙니다.
의정부지방법원 2024타경4633. 가평군 가평읍 승안리 297-94에 소재한 기타 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 일반음식점으로 이용 중인 제2종 근린생활시설과 주택으로 이용 중인 건물이 확인됩니다. 신청채권자는 가평축산업협동조합이며 청구액은 841,769,295원입니다.
이 물건의 권리분석에서는 등기상 권리의 소멸 여부와 현장 점유자의 임대차 관계를 분리해서 판단해야 합니다. 이전에 설정된 가평군농업협동조합 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 가평축산업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 조사된 점유자의 보증금과 임대차 계약 내용은 확인되지 않아 명도와 관련된 변수는 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4633 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 승안리 297-94 도로명주소: 경기도 가평군 가평읍 용추로 229-38 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 기호(가): 제2종 근린생활시설(일반음식점) 기호(나): 1층 주택 · 2층 주택 |
| 토지 | 지목 대 · 확인된 토지면적 263.0㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 하철호 (단독소유) |
| 감정가 | 325,362,640원 |
| 최저매각가 | 325,362,640원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 가평축산업협동조합 |
| 신청 청구액 | 841,769,295원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(비가림시설) 포함 |
| 말소기준권리 | 2017.09.28. 가평축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 592,800,000원 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 이미 말소, 현재 근저당은 매각으로 소멸
등기상 핵심은 2017.09.28. 설정된 가평축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 592,800,000원이며, 이 권리가 현재 말소기준권리로 제시돼 있습니다.
그보다 먼저 설정된 가평군농업협동조합의 근저당권은 각각 채권최고액 364,000,000원, 65,000,000원, 115,700,000원이었으나 2017.09.29. 해지를 원인으로 모두 말소됐습니다. 따라서 설정일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 이 근저당권들을 낙찰자 인수 대상으로 판단해서는 안 됩니다.
김미라의 가압류 20,000,000원 역시 2017.03.22. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준인 가평축산업협동조합 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 말소기준 이후, 보증금은 미상
현황조사에서 확인된 점유 관계자는 가평군연인산영농조합법인과 유정근입니다. 두 점유자의 신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2017.09.28. 이후입니다. 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금과 확정일자 및 실제 점유·계약 관계가 확인되지 않은 만큼 모든 임대차 위험이 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 가평군연인산영농조합법인 | 2층 | 2018.01.30 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 계약 확인 필요 |
| 유정근 | 미확인 | 2023.02.14 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 계약 확인 필요 |
현황조사상 점유 관계자 2건입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 점유자는 없습니다. 실제 임대차 계약의 존재와 범위는 추가 확인이 필요합니다.
우선변제와 명도는 구분해야 합니다. 선순위 대항력이 없는 것으로 분류된 점유자라도 임대차보증금과 계약 내용, 법정 최우선변제 요건 등에 따라 배당관계가 달라질 수 있습니다. 또한 보증금이 낙찰자에게 승계되지 않는다고 하더라도 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
③ 감정가와 가격 검증 — 시세 메리트는 판정 보류
감정가는 325,362,640원이며 현재 신건으로 최저매각가 역시 동일합니다. 일반음식점·주택·토지가 포함된 일괄매각 물건이므로 개별 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가가 곧 적정 시장가격이라는 전제도 적용하지 않습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 325,362,640원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 325,362,640원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 260,290,112원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 208,232,089원 | 감정가 64% 시나리오 |
가격 판단에는 인근의 유사한 근린생활시설 및 주택·토지 거래, 실제 영업·주거 이용 가능성, 건물 상태, 점유 관계와 매각 범위를 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,362,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,355,077원 |
| 1. 근저당 · 가평축산업협동조합 | 592,800,000원 | 320,007,563원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 325,362,640원 |
채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다. 실제 채권잔액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 청구액은 841,769,295원으로, 배당 계산에 사용된 근저당 채권최고액 592,800,000원과 다릅니다. 신청 청구액과 채권최고액을 동일한 금액으로 취급해서는 안 되며 실제 피담보채권액과 배당 범위는 별도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수와 채권자 미배당을 구분
| 구분 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 325,362,640원 | 320,007,563원 | 272,792,437원 | 0원* |
| 1회 유찰 | 260,290,112원 | 255,846,050원 | 336,953,950원 | 0원* |
| 2회 유찰 | 208,232,089원 | 204,516,840원 | 388,283,160원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 인수액입니다. 현장 점유자의 임대차 조건 및 기타 법정 인수사항 확인을 전제로 합니다. 유찰 후 가격은 가정 시나리오로, 실제 매각기일과 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
현재 회차에서도 채권최고액 기준 전액 배당이 이뤄지지 않으며, 유찰될수록 채권자의 미배당은 증가합니다. 그러나 채권자가 배당받지 못한 금액이 낙찰자에게 자동으로 넘어가는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 권리의 존속과 임대차 대항력 등 별도 요건에 따라 판단해야 합니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기호(1,2)는 연인산도립공원 인근, 기호(3~6)은 승안2교 인근에 위치합니다. 주변은 펜션, 위락시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 다만 노선과 운행간격을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 근린생활시설. 기호(가)는 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 일반철골구조 평지붕의 2층 건물이며 사용승인일은 2016.05.27.입니다.
- 주택. 기호(나)는 연와조 아스팔트 슁글지붕의 2층 건물로 사용승인일은 1998.04.24.입니다. 1층은 방 3개·거실·주방·화장실 등, 2층은 방 2개·거실·주방·화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 기호(가,나) 모두 기본적인 위생 및 급배수 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 '대', 면적 263.0㎡, 공시지가 103,100원/㎡입니다. 계획관리지역에 해당하며 자연보전권역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 토지이용 제한. 기호(1,2)는 지구단위계획구역에 해당하며 도로 접합 조건 등이 기재돼 있습니다. 기호(3~6)에도 계획관리지역, 가축사육제한구역 및 자연보전권역 관련 사항이 확인됩니다.
- 매각 범위. 제시외 건물인 비가림시설이 일괄매각에 포함됩니다. 실제 현황과 매각 대상 전체의 범위를 원본 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 일반음식점과 주택이 함께 포함된 복합 용도 물건으로, 동일 조건의 거래가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 상업시설 이용 가능성과 주거 부분의 수요, 현장 상태 및 토지 이용 제한을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.09.28. 가평축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이전 가평군농업협동조합 근저당권과 김미라 가압류는 이미 말소된 사실을 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 점유자 계약 확인. 가평군연인산영농조합법인과 유정근의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유 부분을 확인하세요.
- 대항력 최종 검토. 두 점유자의 전입일은 말소기준 이후이지만, 실제 점유 개시와 임대차 형태 및 별도 법정 보호 요건을 확인한 후 인수 여부를 확정하세요.
- 명도 계획. 일반음식점과 주택이 포함돼 있어 점유 관계가 복합적일 수 있습니다. 점유자별 실제 사용 부분, 영업 여부와 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 대상 대조. 제시외 비가림시설 포함 여부와 건물·토지의 정확한 매각 범위를 감정평가서, 매각물건명세서 및 현황도와 비교하세요.
- 시세 검증. 감정가 325,362,640원을 적정 시세로 전제하지 말고, 유사 근린생활시설·주택 및 토지의 최근 거래가격과 개별 이용 조건을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 연인산도립공원 인근 입지와 계획관리지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역 및 지구단위계획구역 관련 제한을 필지별로 확인하세요.
- 채권·배당 확인. 신청 청구액 841,769,295원과 근저당 채권최고액 592,800,000원이 다릅니다. 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 확인하세요.
- 미납 비용 확인. 관리비, 공과금, 당해세 및 법정 최우선변제 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용과 부담을 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 매각기일 2026.10.01.과 최저매각가, 매각조건 및 변경 여부를 법원 공고 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸과 입찰 안전은 별개”
이 사건에서 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 가평군농업협동조합 근저당권들은 이미 말소됐고, 가평축산업협동조합의 현재 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 점유관계와 가격에서는 확인할 사항이 남아 있습니다. 가평군연인산영농조합법인과 유정근의 보증금 및 임대차 내용이 미상이고, 일반음식점·주택·토지가 포함된 복합 물건임에도 비교 가능한 시세가 확인되지 않았습니다.
신건 최저가 325,362,640원이 적정한 매수가격인지도 아직 판단할 수 없습니다. 유찰 시 최저가가 낮아질 수 있지만 그 자체가 시세 대비 할인이나 수익성을 보장하지는 않습니다.
결론은 등기상 인수권리는 확인되지 않으나, 점유관계 및 시장가격 검증은 미완료라는 것입니다. 매각물건명세서와 실제 임대차·점유 상태를 확인하고, 토지·건물의 일괄매각 가치와 이용 제한을 검토한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단해야 합니다.
