의정부지방법원 2024타경79910. 남양주시 수동면 내방리 366-17, 도로명 비룡로1742번길 64-11 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 678.0㎡이며 지목은 대, 계획관리지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조 칼라아스팔트싱글지붕 2층, 사용승인일은 2014.09.22입니다.
현재 소유자는 김인애이며 2023.04.20 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 유성새마을금고의 채권최고액 456,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 조관식 근저당권 150,000,000원, 관인농업협동조합 가압류 309,698,966원, 경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 내방리 366-17 · 비룡로1742번길 64-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김인애 |
| 토지 | 678.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 604,090,140원 / 207,203,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지1층은 1층 및 2층과 별동 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸 구조
핵심은 2023.04.20 유성새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 456,000,000원이며 공동담보에 내방리 366-17 토지가 포함돼 있습니다. 2024.11.11에는 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 느티나무제삼차유한회사의 근질권설정등기가 접수됐습니다. 기준권리보다 뒤에 접수된 조관식 근저당권과 관인농업협동조합 가압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오연 | 2024.04.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임동진 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
권오연의 전입일은 2024.04.18, 임동진은 2024.07.18로 모두 말소기준권리일인 2023.04.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 두 사람 모두 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 604,090,140원, 현재 최저매각가는 207,203,000원으로 감정가 대비 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 이 할인율만으로 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 주변은 단독주택, 요양시설, 농경지와 임야 등이 형성된 지역이고, 차량 접근은 가능하지만 인근 버스정류장의 배차간격 등으로 대중교통 사정은 다소 불편한 편으로 조사됐습니다. 아파트처럼 표준화된 거래비교가 쉬운 물건이 아니라 토지 678.0㎡와 단독주택 이용 건물이 결합된 형태이므로, 가격 판단은 감정가 할인율보다 현장 상태와 실제 매매사례 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,700,842원 |
| 1. 근저당 · 유성새마을금고 | 456,000,000원 | 203,502,158원 |
| 2. 근저당 · 조관식 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 관인농업협동조합 | 309,698,966원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 915,698,966원 중 채권자 예상배당은 203,502,158원, 미배당액은 712,196,808원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 207,203,000원 | 203,502,158원 | 712,196,808원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 145,042,100원 | 142,211,511원 | 773,487,455원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 101,529,470원 | 99,308,057원 | 816,390,909원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권 380,000,000원은 전액 충족되지 않고, 4회·5회 유찰 시 예상배당은 더 줄어듭니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액과는 별개이며 세 시나리오 모두 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남양주시 수동면 내방리 소재 몽골문화촌 북동쪽 인근이며, 단독주택·요양시설·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차간격 등으로 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 칼라아스팔트싱글지붕 2층, 사용승인일 2014.09.22. 위생설비와 난방설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 678.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 182,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등의 표시가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 지1층은 1층·2층과 별동으로 평가서 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.04.20 유성새마을금고 근저당권과 그 이후 권리의 소멸관계를 등기부 원문과 최종 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임차인 2명 확인. 권오연·임동진 모두 말소기준 이후 전입이지만, 보증금·확정일자·배당요구 내용은 최종 서류에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·사용상태와 지1층 별동 구조를 감정평가서 현황도와 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 단독주택 및 토지 실제 거래를 별도로 대조하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 표시를 확인하세요.
- 현장 접근성. 대중교통 사정이 다소 불편한 것으로 조사된 만큼 실거주·임대·재매각 수요를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 2023.04.20 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 2명도 모두 기준권리 이후 전입이라 제공된 판정상 대항력이 없으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 최저가가 207,203,000원까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다. 단독주택 이용 건물과 678.0㎡ 토지가 함께 매각되고 제시외 건물·별동 구조까지 포함되므로, 권리보다 현장·가격·환금성 검증이 승부처인 물건입니다.
