서울동부지방법원 2025타경50104. 송파구 문정동 파크하비오의 업무시설(오피스텔) 제10층 제씨1026호입니다. 현재 소유자는 주식회사포텐으로, 2021.07.26. 소유권을 이전받았고 거래가액은 193,000,000원입니다. 2023.03.30. 백삼선 명의 채권최고액 200,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.01.09. 최성호가 강제경매를 신청했고 청구금액은 215,000,000원입니다.
표면적인 숫자만 보면 상당히 낮아졌습니다. 감정가 211,000,000원에서 현재 최저매각가는 86,426,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 196,916,666원 대비 43.9%입니다. 하지만 이 물건은 최저가와 실질취득액을 동일하게 볼 수 없습니다. 임차인 최성호의 전입일은 2022.06.30.으로 말소기준권리인 2023.03.30.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50104 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파대로 111, 송파파크하비오푸르지오205동 10층 제씨1026호 (문정동,파크하비오) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 24.58㎡ · 지상 17층 중 10층 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사포텐 · 2021.07.26. 소유권이전 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 86,426,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성호 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유 + 인수되는 토지 권리
말소기준권리는 2023.03.30. 백삼선 근저당권입니다. 2025.01.09. 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 별도로 매각물건명세서에는 토지 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기 (2016.09.30. 제66038호)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 법정지상권은 해당사항이 없지만, 이 구분지상권은 별개의 인수 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성호 | 제씨 1026호 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2022.06.30.은 말소기준권리 2023.03.30.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 범위에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 43.9%, 그러나 ‘낙찰가 = 취득가’가 아니다
파크하비오 동일 면적대의 최근 거래 12건 평균은 196,916,666원이고, 최신 거래는 2026.08. 185,000,000원입니다. 현재 최저매각가 86,426,000원은 최근 12개월 평균의 43.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 24.58㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.2㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 25.12㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 24.72㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 196,916,666원 |
거래 범위는 185,000,000원~228,000,000원이고 최근 12개월 평균은 196,916,666원입니다. 현재 최저가 자체는 이 시세보다 크게 낮지만, 이 사건에서는 최저가를 그대로 실질취득가로 사용할 수 없습니다. 보증금 미상 임차인의 인수 가능성을 먼저 확정한 뒤, 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득액으로 196,916,666원 및 최신 거래 185,000,000원과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,668원 |
| 2. 근저당권 · 백삼선 | 200,000,000원 | 84,470,332원 |
| 3. 경매개시결정 · 최성호 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 415,000,000원 중 예상배당은 84,470,332원이며 미배당액은 330,529,668원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 인수 여부와 매수인이 인수하는 구분지상권의 부담을 금액으로 확정한 결과가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 86,426,000원 | 84,470,332원 | 330,529,668원 |
| 5회 유찰 시 | 69,140,800원 | 67,496,266원 | 347,503,734원 |
| 6회 유찰 시 | 55,312,640원 | 53,917,012원 | 361,082,988원 |
현재 회차에서도 신청채권자 최성호에게 예상되는 배당은 0원입니다. 5회 유찰 시 매각가는 69,140,800원, 6회 유찰 시 55,312,640원까지 낮아지지만 채권 미배당액은 각각 347,503,734원, 361,082,988원으로 증가합니다. 다만 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 실제 인수 보증금이 존재한다면 실질취득액은 낙찰가만큼 단순하게 감소하지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지상 17층 건물 내 제10층 제씨1026호입니다.
- 입지. 지하철 8호선 장지역 북서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·아파트·오피스텔·공공기관 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 장지역 및 인근 버스정류장의 거리·운행 빈도 등을 기준으로 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 대상물건 동서남북으로 광대로와 접하고 단지 내 공도를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 단지. 파크하비오 999세대, 사용승인일 2016.09.29.이며 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다. 토지 별도등기가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기·지하주차장·CCTV·소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최성호의 전입일은 2022.06.30.으로 말소기준보다 앞서므로 보증금·임대차계약·점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자가 미상인 상태이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근하는 것이 안전합니다.
- 구분지상권 확인. 2016.09.30. 제66038호 구분지상권설정등기가 매수인 인수로 명시돼 있으므로 토지 별도등기의 구체적 내용과 이용상 제한을 확인해야 합니다.
- 명의 중복 확인. 임차인 최성호와 강제경매 채권자 최성호가 동일한 이름으로 기재돼 있으므로 관계와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 비교하지 않기. 86,426,000원은 최근 12개월 평균의 43.9%이지만 실질취득액이 확정되지 않아 그 수치만으로 시세차익을 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 직접 대조해 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “43.9%”보다 중요한 것은 인수액의 확정
감정가 211,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰돼 86,426,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 196,916,666원 대비 43.9%라는 숫자는 분명 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 가격만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 최성호의 전입일이 말소기준보다 앞서면서도 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 토지 구분지상권설정등기는 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
따라서 결론은 ‘최저가는 낮지만 실질취득은 미상’입니다. 실제 임차보증금과 구분지상권 부담을 확인해 낙찰가에 더한 뒤, 그 실질취득액을 최근 12개월 평균 196,916,666원과 최신 거래 185,000,000원에 비교해야 합니다. 권리 확인 전에는 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
