인천지방법원 2025타경582. 김포시 하성면 후평리 197-1의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 모두 주택으로 이용 중이며, 조적조 평슬래브지붕 2층 건물입니다. 현재 소유자는 이용란이고, 등기상 말소기준권리는 2003.06.26. 설정된 신김포농업협동조합의 채권최고액 104,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 홍정순·이규성도 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 후평리 197-1 · 후평로 174 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1·2층 공히 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 조적조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1997.11.19 |
| 토지 | 655.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이용란 |
| 감정가 / 최저가 | 582,417,200원 / 582,417,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천현농업협동조합 / 5,497,183원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
기준은 2003.06.26. 을구 3번 근저당권입니다. 이후 2010.07.14. 신김포농업협동조합 근저당권 65,000,000원, 2024.08.26. 서울신용보증재단 근저당권 49,000,000원, 2025년의 경매개시결정과 가압류, 2026.07.29. 압류까지 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 을구 3번과 7번 근저당권은 2024.09.06. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 최초 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정순 | 2003.11.25 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이규성 | 2023.09.06 | 없음 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 |
홍정순은 말소기준일 2003.06.26.보다 늦은 2003.11.25. 전입이고, 이규성은 2023.09.06. 전입입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 이규성은 2025.04.02. 배당요구를 했습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 싸다고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 582,417,200원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 가격이 주변 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 582,417,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 465,933,760원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 372,747,008원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 582,417,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,224,172원 |
| 을구 3번 근저당권 · 신김포농업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 신김포농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 서울신용보증재단 | 49,000,000원 | 49,000,000원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 천현농업협동조합 | 5,497,183원 | 5,497,183원 |
| 갑구 14번 가압류 · 서울신용보증재단 | 28,117,695원 | 28,117,695원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 5,497,183원 | 5,497,183원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 317,080,967원 |
채권총액 257,112,061원이 전액 배당되는 계산이며 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 317,080,967원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 특별매각조건 — 농취증 미제출 시 보증금 몰수
또한 일괄매각에는 제시외 건물인 발코니·현관·다용도실·다락·보일러실·창고가 포함됩니다. 반면 철파이프조 천막지붕 약 20㎡의 하우스시설과 컨테이너는 해체·이전이 용이하다는 이유로 매각에서 제외됩니다.
감정평가상 기호(3) 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 주택 부속토지로 이용 중입니다. 공부상 지목과 현황 이용이 다른 부분과 농지취득자격증명 조건을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 후평1리복지회관 남측 인근이며, 농가주택·전원주택·농경지·임야가 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근 로변에 마을버스 정류장이 있으나, 노선수와 배차간격을 고려하면 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 조적조 평슬래브지붕 2층 주택으로, 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 태양광설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 655.0㎡, 계획관리지역, 평지·부정형이며 공시지가는 196,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·제한보호구역·계획관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 진입로. 동측 인접 진입로인 후평리 194-3은 사인 소유 토지이므로 경매 참여 시 이용관계를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선 확인. 목록3 토지는 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금이 몰수되는 특별매각조건입니다.
- 진입로 권원 확인. 동측 진입로 후평리 194-3은 사인 소유입니다. 실제 통행 형태와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 홍정순·이규성 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 원본 확인이 필요합니다.
- 매각 포함·제외물 확인. 발코니·현관·다용도실·다락·보일러실·창고는 포함되고, 하우스시설과 컨테이너는 제외됩니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 582,417,200원의 시세 대비 수준을 현재 정보만으로 판단할 수 없습니다.
- 당해세 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘입찰조건’이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 그것만 보고 단순한 물건으로 볼 수는 없습니다. 목록3 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수신청보증금이 몰수되고, 동측 진입로가 사인 소유이며, 일부 시설은 매각에서 제외됩니다.
또한 현재 최저가 582,417,200원은 신건 가격이지만 이를 비교할 실거래 시세가 없어 가격 우위 여부를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수액 0원이라는 권리 안전성과 별개로, 농취증 발급 가능성·사유지 진입로·매각 제외물· 실제 시세를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
