인천지방법원 2025타경1967. 경기도 김포시 걸포동 1205, 1208에 소재한 공장·창고 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 1,570.0㎡이며, 건물은 감정평가상 공장·창고·화장실 및 제조·사무실 등의 용도로 이용 중입니다.

소유자는 주식회사달롤컴퍼니입니다. 2022.04.15. 신탁재산 귀속으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 4,920,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류·압류·후순위 근저당권과 경매개시결정 등이 다수 등기됐습니다.

이번 사건의 신청채권자는 로지스팟한록 주식회사, 청구액은 11,067,612원입니다. 신청채권자의 청구액은 감정가에 비해 작지만, 선순위 근저당권과 다른 채권자들의 청구가 함께 존재해 전체 채권액은 훨씬 큽니다. 별도로 중소기업은행이 신청한 임의경매개시결정도 등기돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 기업은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2022.04.15. 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이며, 걸포동 1205·1208 토지와 관련 건물에 공동담보가 설정돼 있습니다. 이 근저당권 자체도 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

이후 김포시·김포시장의 납세담보 근저당권과 여러 가압류·압류가 설정됐습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 소유권보존 당시의 신탁등기와 재산보전처분은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 및 매수인 인수 분석

신고된 임차인은 0명이고, 확인된 보증금 승계금액도 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자의 임대차 존재 여부나 대항력을 확정적으로 판단할 수 없습니다.

현재 예상 실질취득액은 최저매각가 7,363,595,000원에 확인된 인수액 0원을 더한 7,363,595,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·시설 보수비용 등을 제외한 금액이며, 미확인 임대차나 별도 부담이 발견되면 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 감정가의 적정성을 검증할 실거래 기준이 없다

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 7,363,595,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.

공장 및 토지는 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 토지의 이용 규제와 건물의 제조·창고 활용성, 설비 상태, 접근성 등이 개별 가격에 영향을 미칩니다. 이 물건은 생산녹지지역과 농업진흥구역 등 여러 규제가 함께 기재돼 있어 용도 적합성을 확인하지 않고 감정가만으로 경제성을 판단하기 어렵습니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

현재 신건과 유찰 시나리오를 비교하면 매각가격 하락에 따라 채권 미배당액이 증가합니다. 제공된 배당 추정상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 채권자의 미배당액이 자동으로 매수인에게 승계된다는 뜻이 아닙니다.

신건에서는 신청채권자 로지스팟한록 주식회사의 청구액 11,067,612원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 반면 1회·2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 제공된 단순 배당 시뮬레이션의 결과로, 실제 채권자별 법정 배당순위나 병합사건 처리 결과를 확정한 것은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 7,363,595,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 추정 순서와 금액을 표시한 참고용 산식입니다. 실제 법정 배당순위 확정표가 아니며 집행비용은 추정치입니다. 당해세·우선변제 및 실제 채권액 변동에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. *표시 항목은 원본 대조가 필요한 항목입니다.

⑥ 입지·토지규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 걸포동 걸포초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공장과 농경지 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 토지 형상. 토지면적 1,570.0㎡, 지목은 공장용지입니다. 평지·자루형이며 중로한면에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·생산녹지지역에 해당합니다. 농업진흥구역과 성장관리권역도 기재돼 있습니다. 공장 운영 및 향후 증축·용도변경 가능 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 공항 관련 규제. 고도지구(공항고도제한 해발 112.86m~371.43m 미만), 진입표면구역 및 장애물제한표면구역이 기재돼 있습니다. 시설 변경 시 관련 제한 확인이 필요합니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 도시계획시설 부지에도 접합니다.
• 건물 상태. 2022.03.29. 사용승인된 일반철골구조 건물로, 외벽은 판넬마감, 내벽은 판넬 및 몰탈 위 페인팅마감, 창호는 알루미늄샤시창호입니다. 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 공시지가. 762,800원/㎡입니다. 개별공시지가는 공적 가격 지표일 뿐, 이 물건의 실제 매매 시세나 낙찰 적정가격을 직접 나타내지는 않습니다.
• 환금성. 공장·창고와 토지를 함께 취득하는 물건으로, 이용 목적과 토지규제에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 공장 운영자와 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 제시외 창고·수변전설비는 매각에 포함되지만 컨테이너 1동은 제외됩니다. 시설별 소유권과 사용관계를 현장·목록 원본과 대조하세요.
• 담보권 가처분 확인. 을구 3-1번 기술보증기금 가처분의 피보전권리와 매각 후 처리 여부를 법원 서류로 확인하세요.
• 배당 산식 검증. 서울보증보험 가압류 변경 전후 금액의 중복 계산 여부와 중소기업은행의 별도 경매 신청채권액을 대조하세요.
• 조세·공과금 확인. 국민건강보험공단 압류와 국가 압류가 존재합니다. 실제 조세·공과금 신고액과 배당순위, 별도 승계 가능 비용을 확인하세요.
• 토지 이용 및 허가. 생산녹지지역·농업진흥구역·공항 관련 제한과 토지거래허가구역 적용 여부를 확인하세요.
• 공장 운영 가능성. 현재 이용상태와 향후 사업 용도가 부합하는지, 필요한 인허가와 설비 상태를 검토하세요.
• 실거래 기반 가격 검증. 신건 감정가 7,363,595,000원의 적정성을 확인할 비교 거래가 필요합니다. 실거래·개별 감정·시설 가치를 검증하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 최저가가 5,890,876,000원 또는 4,712,700,800원으로 낮아지는 경우에도 취득 후 활용 가능성과 예상 비용을 다시 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 취득 위험 0”

김포 걸포동 공장 및 토지의 말소기준은 2022.04.15. 중소기업은행 근저당권입니다. 확인된 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건은 단순히 등기상 소멸 여부만 확인하고 입찰할 물건은 아닙니다. 실제 임대관계 미상, 제시외 시설의 포함·제외, 복합적인 토지규제, 근저당권 관련 가처분, 배당 산식의 중복 가능성이 함께 존재합니다. 예상 채권 미배당액 473,017,860원도 배당 추정의 검증 전 수치입니다.

무엇보다 신건 최저가 7,363,595,000원을 현재 시장가격과 비교할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 수준의 가격이 적정하다고 단정하거나, 유찰 후 가격이 내려간다는 이유만으로 투자 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다.

결론적으로 등기상 인수액은 0원으로 추정되지만, 점유·매각 범위·토지 활용·배당 산식과 비교 시세를 확인하기 전까지 가격 적정성과 취득 위험에 대한 최종 판단은 유보해야 합니다.