서울동부지방법원 2025타경50210. 광진구 중곡동 연리지7의 6층 건물 중 5층 502호, 면적 29.48㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 김희주이며, 주택도시보증공사가 250,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 중심은 등기 순서보다 먼저 발생한 임차인의 대항력과, 이후 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
임차인 이화진은 2021년 9월 13일 임대차계약을 체결하고 2021년 9월 16일 확정일자를 받은 뒤, 2021년 11월 16일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 남기출 근저당권은 2022년 12월 8일 설정됐으므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인 승계 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사는 2025년 9월 4일 이화진 임차인의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 5층 502호 (중곡동, 연리지7) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 29.48㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인일 | 2018.10.22 |
| 소유자 | 김희주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 277,600,000원 (3회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약으로 승계 차단
임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이화진 | 5층 502호 29.48㎡ 전부 · 주거 | 250,000,000원 | 2021.11.16 / 2021.09.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명이며 보증금은 250,000,000원 한 번만 계산합니다. 임차권등기는 2023년 11월 21일에 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 말소기준권리보다 앞선 2021년 11월 16일입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 277,600,000원으로 감정가 347,000,000원의 80%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 80% | 277,600,000원 | 0원 | 0원* | 277,600,000원 |
| 4회 유찰 시 · 64% | 222,080,000원 | 31,829,120원 | 0원* | 222,080,000원 |
| 5회 유찰 시 · 51.2% | 177,664,000원 | 75,623,296원 | 0원* | 177,664,000원 |
* 룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 보증금 미배당 시나리오입니다. 2025.09.04 확약서가 이화진 임차인에게 유효하게 적용된다는 전제에서는 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,686,400원 |
| 1. 임차인 이화진 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 남기출 | 240,000,000원 | 22,913,600원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 845,937,976원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 변경금액 | 789,697,836원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,686,400원을 제외한 뒤 이화진 임차인의 보증금 250,000,000원이 전액 배당됩니다. 남기출 근저당권에는 22,913,600원이 배당되며 이후 채권과 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다가구·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 아차산역이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로 외벽은 치장벽돌 쌓기, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 승강기·도시가스 개별난방·주차장·화재탐지시설을 갖췄습니다.
- 도로. 토지 서측 약 6미터, 남측 약 3미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 4,328,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.09.04 확약서의 제출 주체, 적용 대상, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 순위 확인. 현재 시뮬레이션에서는 임차보증금이 전액 배당되지만 당해세 등 선순위 공과금이 있으면 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 별도 점유자 조사. 확약은 이화진 임차인에게만 적용됩니다. 현황조사·전입세대열람과 현장 방문으로 추가 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 동일 건물과 인근 다세대주택의 최근 실거래, 현재 매물, 임대수요를 확인해 277,600,000원의 시장 적정성을 검증하세요.
- 명도·말소 절차. 임차권등기 말소 동의가 있더라도 실제 퇴거, 열쇠 인도, 말소서류 제출 시점과 절차를 확인하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부에 따른 취득·이용 요건을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있으나, 인수는 0원*”
이 사건은 등기만 보면 선순위 대항력 임차인이 있어 보증금 승계 위험을 먼저 의심해야 합니다. 그러나 현재 최저가 277,600,000원에서는 이화진 임차인의 보증금 250,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사가 제출한 확약서까지 적용되므로 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
권리 결론은 비교적 명확하지만 가격 결론은 다릅니다. 3회 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔어도 최근 실거래 기준 없이 이를 곧바로 저가라고 볼 수 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증. 이 물건의 최종 판단은 확약서 원본과 배당순위, 별도 점유자 유무, 인근 다세대 실거래를 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.