인천지방법원 2025타경4058. 부천시 오정구 내동 ‘더-편한’ 4층 401호, 전용 46.87㎡의 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 소유자는 조승현이고, 강제경매개시결정은 2025.09.26 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 대항력 있는 주택임차권자 이영우입니다. 이영우는 2021.10.25 전입·점유를 시작했고, 2021.09.29 확정일자를 갖췄으며 보증금은 231,000,000원입니다.
매각물건명세서에는 을구 순위번호 3번 주택임차권등기를 임차권자가 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다. 신건 229,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,006,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 224,994,000원이 배당되고, 부족분 6,006,000원이 매수인에게 남습니다. 즉 “최저가 2.29억”이 실제 취득원가가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 17-2 더-편한 4층 401호 · 경기도 부천시 오정구 신흥로401번길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 46.87㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 조승현 · 2019.07.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 채무자 이영우의 파산관재인 변호사 · 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2019.01.24 |
| 규모 | 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 낙찰 뒤에도 남을 수 있다
이 사건의 말소기준은 2025.09.26 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다. 이영우의 전입·점유는 2021.10.25, 임차권등기는 2024.01.12로 그보다 앞섭니다. 등기부 분석도 해당 임차권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정하고 있습니다. 반면 김아진의 2021년 주택임차권은 2021.11.02 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영우 | 건물의 전부 | 2021.10.25 | 2021.09.29 | 231,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 有 |
이영우는 배당요구를 했고, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 분석돼 있습니다. 그러나 배당요구를 했다고 해서 보증금 전액이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 배당으로 회수하지 못한 잔액은 매수인이 승계하게 됩니다. 신건에서는 그 잔액이 6,006,000원으로 계산됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰 할인 대부분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 229,000,000원 | 6,006,000원 | 235,006,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 183,200,000원 | 51,164,800원 | 234,364,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 146,560,000원 | 87,291,840원 | 233,851,840원 |
229,000,000원에서 146,560,000원까지 낙찰가가 떨어져도 실질취득은 235,006,000원에서 233,851,840원 수준으로만 내려갑니다. 이 물건은 유찰률 자체보다 인수 후 총액을 먼저 보는 사건입니다.
④ 시세 비교 — 기준은 최저가 2.29억이 아니라 실질취득 2.35억
같은 ‘더편한’ 전용 46.87㎡ 실거래는 2021.08, 5층, 255,000,000원 1건입니다. 신건 기준 실질취득 235,006,000원은 이 거래의 약 92.2%입니다. 표면 최저가 229,000,000원을 그대로 비교한 89.8%보다 할인 폭은 작아집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 46.87㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 실거래 평균 | 46.87㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
다만 이 가격을 현재 시세로 곧바로 받아들이기에는 표본이 약합니다. 확인되는 거래는 2021.08 한 건뿐이고, 총 세대수도 12세대입니다. 단지 경매 통계는 평균 2.8회 유찰, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 가격보다 환금성과 실제 매수수요 확인이 더 중요한 물건입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 이영우 보증금 | 231,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 채권 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 229,000,000원 가정에서 집행비용 4,006,000원과 임차인 배당 224,994,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 6,006,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호이며, 사용승인일은 2019.01.24입니다. 난방·위생·상하수도·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 431.6㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 2,244,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 감정상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.10.01이므로 현행 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 확인 실거래가 1건, 단지 경매 평균 유찰 2.8회·낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 매수층 두께를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 신건 최저가 229,000,000원이 아니라 인수액을 합친 235,006,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 51,164,800원, 2회 유찰 시 87,291,840원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만 보고 할인 폭이 커진다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차보증금 배당 확인. 이영우가 실제로 얼마를 배당받는지에 따라 매수인 승계액이 결정되므로 배당 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.
- 실거래 시차. 비교 거래는 2021.08 255,000,000원 1건입니다. 현재 가격 판단은 인근 유사 다세대 거래와 함께 재확인하는 것이 필요합니다.
- 명도·점유. 이영우는 건물 전부에 대한 임차권등기와 점유 이력이 확인됩니다. 낙찰 후 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당 외 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 인수형
이 사건은 최저가 숫자보다 대항력 임차보증금 구조가 우선입니다. 신건에서는 229,000,000원에 낙찰받더라도 임차보증금 부족분 6,006,000원을 더해 실질취득이 235,006,000원입니다. 1회 유찰 시에도 234,364,800원, 2회 유찰 시에도 233,851,840원으로 총액은 크게 낮아지지 않습니다.
유일한 실거래 255,000,000원보다는 수치상 낮지만 그 거래는 2021.08 한 건뿐입니다. 여기에 12세대의 소규모 단지, 평균 유찰 2.8회라는 경매 통계를 함께 보면 권리 위험은 계산 가능하지만 가격 메리트와 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰가와 인수액을 합쳐 최종 얼마가 되느냐”입니다.
