💰 최저 598,000,000원 🛡️ 인수 0원 🏦 근저당 513,600,000원 👤 조사 임차인 1명
인천지방법원 2025타경32856. 김포시 고촌읍 힐스테이트리버시티2단지 218동 3층 301호 아파트입니다. 현재 소유권은 2024.12.22. 상속을 원인으로 이인영 9분의 3, 김병윤·김승윤·김대건 각 9분의 2 지분으로 이전돼 있습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2024.05.03. 설정된 대전다온신용협동조합의 채권최고액 513,600,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2025.03.19. 대전다온신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 2025.06.11. 이효은의 15,599,998원 가압류가 추가됐습니다. 이들 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 김포시 압류 2건은 각각 2023.02.23.과 2024.01.16. 해제돼 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 향산리 향산지구도시개발사업구역에이1블럭2롯트 힐스테이트리버시티2단지 218동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 상미1로 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 21층 건물 내 3층 301호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김대건 9분의 2 · 김병윤 9분의 2 · 김승윤 9분의 2 · 이인영 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 598,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전다온신용협동조합 / 428,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.05.03. 대전다온신용협동조합 근저당권입니다. 2025.03.19. 임의경매개시결정과 2025.06.11. 이효은 가압류는 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 서울보증보험주식회사 가압류 50,536,602원은 2025.08.08. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준권리 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LEE JIMIN | 2024.05.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
LEE JIMIN의 전입일은 2024.05.08.로, 말소기준권리인 대전다온신용협동조합 근저당권 설정일 2024.05.03.보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 또는 실제 배당관계는 매각물건명세서 등 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 대지권 — 미등기이나 감정에는 포함
매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기로 기재돼 있습니다. 다만 적정 대지권을 포함한 가격으로 평가됐고, 현대건설 주식회사에 대한 2025.04.14. 사실조회 회신에 따르면 분양대금은 모두 납부된 것으로 보입니다.
④ 가격 — 실거래 비교보다 회차별 배당구조를 먼저 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 598,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격이 주변 거래가격 대비 저렴한지 또는 비싼지는 판단하지 않습니다. 대신 제공된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 478,400,000원, 2회 유찰 시 382,720,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 598,000,000원 | 529,199,998원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 478,400,000원 | 471,216,000원 | 57,983,998원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 382,720,000원 | 376,561,920원 | 152,638,078원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 시나리오에서 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 598,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,380,000원 |
| 2. 근저당 · 대전다온신용협동조합 | 513,600,000원 | 513,600,000원 |
| 3. 가압류 · 이효은 | 15,599,998원 | 15,599,998원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,420,002원 |
현재 회차 598,000,000원 가정에서는 채권액 529,199,998원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 60,420,002원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 고촌읍 향산리 소재 향산초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·농경지·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 3층 301호로, 외벽은 콘크리트벽면 위 페인팅 등 마감이고 컬러알미늄 및 PVC샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 광평수의 부정형 토지이며 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 인접 공도에 연결됩니다.
- 이용계획. 감정요항표상 제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. LEE JIMIN의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 대지권 확인. 대지권은 미등기이나 감정가격에는 적정 대지권이 포함됐고, 2025.04.14. 사실조회 회신상 분양대금은 모두 납부된 것으로 보입니다.
- 현재 권리 상태 확인. 2023년 김포시 압류 2건과 서울보증보험주식회사 가압류는 각각 해제·말소됐는지 최신 등기부와 대조합니다.
- 가격 확인. 실거래 비교자료 없이 598,000,000원이 저렴하다고 판단하지 말고 주변 동일 조건 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 시나리오 구분. 1회·2회 유찰 시 채권 미배당액이 생겨도 제공된 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 두 가지 확인사항이 남는다
이 물건의 말소기준은 2024.05.03. 대전다온신용협동조합 근저당권이고, 조사된 LEE JIMIN의 전입은 2024.05.08.로 그보다 늦습니다. 후순위 경매개시결정과 이효은 가압류는 매각으로 소멸하며, 과거 김포시 압류와 서울보증보험 가압류는 이미 해제·말소됐습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 임차인의 보증금·배당요구 여부와 대지권 미등기는 원본 확인이 필요합니다. 대지권은 감정가격에 포함됐고 분양대금도 모두 납부된 것으로 보인다는 사실조회 회신이 있지만, 등기 상태 자체는 확인해야 합니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 598,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거도 없습니다. 이 사건은 권리 인수보다 대지권·임차배당·실제 시세 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
