의정부지방법원 2025타경4289. 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 935-2의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 목록 2·7은 제2종근린생활시설(창고 등)으로 이용 중이며, 토지 목록들은 제조업 등 부지·나지로 이용되는 부분이 포함됩니다. 소유자는 은슬림종합건설주식회사이고, 신청채권자인 진접새마을금고가 3,625,079,829원을 청구해 임의경매가 진행 중입니다.
권리의 기준점은 2022.05.31 설정된 진접새마을금고 근저당권 3,840,000,000원입니다. 이후 2023.04.28 추가 근저당권 384,000,000원, 신용보증기금 가압류 81,000,000원, 중소기업은행 가압류 9,790,983원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 935-2 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(창고 등) |
| 소유자 | 은슬림종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,031,040,000원 / 5,031,040,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접새마을금고 / 3,625,079,829원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 정보 | 579.0㎡ · 대 · 공업용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 876,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.05.31 진접새마을금고 근저당권입니다. 2023.04.28 설정된 같은 금고의 후순위 근저당권, 2025년 경매개시결정과 신용보증기금·중소기업은행 가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.02.14 남양주시 압류는 2025.03.20 해제로 말소됐습니다.
② 이용상태·현황 — 일괄매각과 접근성 확인이 핵심
매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다. 목록 1은 인접지와 등고평탄한 제조업 등 부지, 목록 4~6·8~11은 인접지와 등고평탄한 제조업 등 나지로 이용 중입니다. 목록 3은 공부상 지목이 도로이나 현황 잡종지이며, 목록 4는 공부상 지목이 도로이나 현황 제조업 등 부지입니다.
| 확인 항목 | 현황 |
|---|---|
| 목록 1·3·8 | 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 진출입 가능 |
| 목록 3 | 북측 지적도상 폭 약 3미터 도로와 접하나 현황 맹지 |
| 목록 4~6·9~11 | 남측으로 폭 약 8미터 도로와 접함 |
| 목록 6 | 제시외 이동식화장실 1식 소재 · 소유자 미상 · 감정평가외 |
| 목록 2·7 | 제2종근린생활시설(창고 등)로 이용 중 |
건물 목록 2·7은 블럭조 스레트지붕 단층건입니다. 창호는 알미늄샤시 등이나 대체로 파손된 상태로 조사됐고, 기본적인 전기시설이 있으나 관리상태는 양호하지 않은 상태로 평가됐습니다.
③ 가격·배당 — 신건 5,031,040,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 5,031,040,000원입니다. 실거래 비교 기준이 없어 현재 가격을 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 할인율보다 현장 이용상태·접근성·실제 점유·개별 토지 가치를 확인한 뒤 응찰가격을 판단하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,031,040,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,024,832,000원 | 332,607,303원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,219,865,600원 | 1,129,524,039원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 5,031,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 52,710,400원 |
| 1. 근저당 · 진접새마을금고 | 3,840,000,000원 | 3,840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 진접새마을금고 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 81,000,000원 | 81,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 9,790,983원 | 9,790,983원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 663,538,617원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 4,314,790,983원이 전액 배당되고 소유자 교부액 663,538,617원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 진접역 북서측 인근 소규모 공장지대로, 주변은 아파트·다세대주택·학교·상업시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철 4호선 진접역이 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 목록 4~6·9~11은 남측 폭 약 8미터 도로와 접하고, 목록 1·3·8은 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 위치·경계·현황 이용을 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 맹지·진출입 확인. 목록 1·3·8의 실제 통행 경로와 인접지를 통한 진출입 상태를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 목록 3·4는 공부상 지목이 도로이나 현황은 잡종지 또는 제조업 등 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태 확인. 목록 2·7의 알미늄샤시가 대체로 파손되어 있고 전기시설 관리상태도 양호하지 않은 것으로 조사됐습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 5,031,040,000원입니다. 실거래 비교 기준 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 말소형, 현물은 확인형”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.31 진접새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 일괄매각이고, 일부 토지의 맹지·도로 현황 차이, 건물 파손 상태, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다.
또한 현재 최저매각가 5,031,040,000원은 감정가와 같은 신건 가격이지만 비교 가능한 실거래 기준이 없어 이를 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다 일괄매각 대상의 실제 가치와 이용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
