인천지방법원 2025타경32988. 경기도 김포시 하성면 원산리 556을 포함한 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사쟈마트메디칼이고, 말소기준권리는 2016.01.13 설정된 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류 및 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 조사된 관계인은 10명이고, 이 가운데 이춘자는 1992.01.11, 김재수는 2013.08.01 전입으로 모두 2016.01.13 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 확정해서도, 인수액이 0원이라고 확정해서도 안 됩니다. 실제 인수금이 확인되기 전까지 실질취득액도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32988 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 원산리 556 · 원산리 556, 557-1, 557-2 제1동호 · 월하로 666-27 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 945.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사쟈마트메디칼 |
| 감정가 / 최저가 | 3,226,978,500원 / 3,226,978,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,578,076,462원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 공시지가 | 371,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기권리는 소멸
현재 분석의 말소기준은 2016.01.13 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2019.05.13 중소기업은행 근저당권, 2020.11.30 중소벤처기업진흥공단 근저당권, 기술보증기금·중소기업은행·서울보증보험주식회사의 가압류, 국의 압류 및 2025.03.20 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 2명은 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘자 | 1992.01.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재수 | 2013.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| KIM JANNA ANATOLEVNA | 2019.03.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효섭 | 2020.07.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권이필 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 쟈마르글로벌 | 2022.08.18 | 50,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현근 | 2022.11.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)꼬레몽 | 2023.07.25 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)지엘아이엔티 | 2023.11.08 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정수 | 2024.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준보다 늦게 전입한 관계인들은 제공된 조사상 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 이춘자와 김재수는 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 두 사람은 현재 단계에서 대항력 가능·미상으로 표시하는 것이 안전합니다.
③ 매각 범위 — 토지·공장 관련 자산 일괄매각
매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구가 포함되며, 감정평가서상 기호 (2), (3)은 소재불명으로 평가와 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물인 창고·기계실·현관은 포함됩니다.
- 수변전설비. 한전 계약용량 200㎾ 수변전설비는 공장건물에 포함하여 평가되었습니다.
- 토지 부대시설. 바닥포장공사·담장·축대 등은 공장용지에 포함하여 평가되었습니다.
- 토지 현황. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 945.0㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,226,978,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 34,669,785원 |
| 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 1,255,000,000원 | 624,308,715원 |
| 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 1,028,106,695원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 144,701,514원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,395,808,209원 중 배당 시뮬레이션상 3,192,308,715원이 배당되고 2,203,499,494원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 실제 보증금 인수 가능성은 이 표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,226,978,500원 | 3,192,308,715원 | 2,203,499,494원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,581,582,800원 | 2,553,366,972원 | 2,842,441,237원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,065,266,240원 | 2,042,213,578원 | 3,353,594,631원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 신청채권자 중소기업은행의 청구액 1,578,076,462원은 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 입찰자의 관점에서는 매각가 하락 자체보다 선순위 전입 2명의 실제 보증금과 인수 여부가 먼저입니다. 그 금액이 확인되지 않은 상태에서는 각 회차의 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 토지·이용규제 메모
- 용도. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 인접 규제. 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 371,900원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이춘자 보증금 확인. 1992.01.11 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 김재수 보증금 확인. 2013.08.01 전입으로 역시 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 전입자의 실제 인수금이 확인되면 낙찰가와 인수액을 합산해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 기계·기구와 제시외 건물 일부가 포함됩니다. 소재불명으로 제외된 기호 (2), (3)과 실제 현존 자산을 현장에서 대조해야 합니다.
- 수변전설비 확인. 한전 계약용량 200㎾ 수변전설비는 공장건물에 포함해 평가되었습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 인수금은 아직 열려 있다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2016.01.13 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유관계를 함께 보면 결론이 달라집니다. 이춘자와 김재수의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상이기 때문입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 등기가 지워지는가”가 아니라 “선순위 전입 2명의 실제 임대차보증금이 얼마이고 매수인이 얼마를 인수하는가”입니다. 그 금액을 확인하기 전에는 배당표상의 인수 0원을 그대로 받아들이거나, 최저매각가 3,226,978,500원만으로 실질취득가격을 판단해서는 안 됩니다. 일괄매각 범위와 기계·기구·제시외 건물까지 함께 현장 대조가 필요한 사건입니다.
