인천지방법원 2025타경34404. 부천시 원미구 도당동 영광하이츠빌 2층 201호, 감정평가상 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자는 윤건호이며 2021.05.07 매매를 원인으로 2021.05.14 소유권을 이전받았고 거래가액은 115,000,000원입니다. 이번 사건은 임차권자 양은영이 채권자로 기재된 강제경매입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.11.26 부천시 압류입니다. 그런데 양은영의 임대차는 계약일 2021.04.01, 점유개시 2021.04.30, 전입 2021.05.03, 확정일자 2021.04.01로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 선순위 임차인이며, 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 49-21 영광하이츠빌 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로366번길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2002.09.02 |
| 소유자 | 윤건호 (2021.05.07 매매 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준권리보다 먼저다
말소기준은 2021.11.26 부천시 압류입니다. 그 뒤의 서울보증보험 가압류 91,000,000원, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 양은영의 전입·점유는 기준권리보다 빠르므로 사정이 다릅니다. 2024.08.01 등기된 주택임차권은 등기일 자체는 뒤지만, 임차권등기에 기재된 종전 전입·점유·확정일자에 따라 대항력과 우선변제권이 확인된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양은영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.03 / 2021.04.01 | 115,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 승계 |
양은영은 2024.08.01 배당요구가 접수되어 있고, 보증금 115,000,000원 전액에 대해 우선변제를 받는 구조입니다. 다만 예상 매각대금이 보증금보다 작고 집행비용이 먼저 빠지기 때문에, 현재 회차에서는 전액 회수가 되지 않습니다.
③ 가격구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 인수형입니다. 따라서 최저매각가만 보면 가격을 잘못 읽게 됩니다. 현재 회차의 낙찰가 105,000,000원에 미배당 보증금 12,270,000원을 더하면 실질취득액은 117,270,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 105,000,000원 | 12,270,000원 | 117,270,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,000,000원 | 32,912,000원 | 116,912,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,200,000원 | 49,409,600원 | 116,609,600원 |
낙찰가는 105,000,000원 → 84,000,000원 → 67,200,000원으로 내려가지만, 임차인 미배당액은 12,270,000원 → 32,912,000원 → 49,409,600원으로 반대로 커집니다. 결국 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수보증금 증가로 상쇄됩니다. 이 때문에 이 사건을 “1회·2회 유찰되면 싸지는 물건”으로 단순 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 양은영 보증금 | 115,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 양은영 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,270,000원이 먼저 배당되고 나머지 102,730,000원이 임차인 양은영에게 배당되는 가정입니다. 보증금 부족분 12,270,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 시나리오입니다.
⑤ 등기상 후순위 권리
말소기준권리 이후에는 2023.10.12 서울보증보험주식회사 가압류 91,000,000원, 2025.09.05 양은영의 강제경매개시결정, 2025.10.15 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 매수인의 핵심 인수위험은 이 후순위 권리들이 아니라 기준권리보다 앞선 양은영 임차보증금의 미배당액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 도당동 도당중학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대이며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 북측 소로를 통해 부천로 등에 연계되고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호이며, 사용승인일은 2002.09.02입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스공급설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 정방형 토지의 다세대주택 부지이며 북측으로 소로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류, 가축사육제한구역, 항공표면, 도당중·부천북고 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 확인. 현재 회차는 105,000,000원 낙찰가에 12,270,000원 인수가 붙어 실질취득 117,270,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 32,912,000원, 2회 유찰 시 49,409,600원으로 증가합니다.
- 보증금 전액 배당 여부 확인. 양은영이 115,000,000원을 전액 배당받지 못하면 미배당액이 매수인 부담으로 남는 조건입니다.
- 임차인·신청채권자 동일인성 확인. 양은영은 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으므로 원본 문서상 청구 구조를 대조할 필요가 있습니다.
- 기준일 확인. 말소기준권리는 2021.11.26 부천시 압류이며, 임차인의 전입일 2021.05.03은 그보다 빠릅니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건은 신건 최저가가 105,000,000원이지만, 그 숫자만으로 가격을 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 양은영의 보증금이 115,000,000원이고 현재 배당 가정상 12,270,000원이 남기 때문에 실질취득은 117,270,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰될수록 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 커진다는 것입니다.
1회 유찰 시 실질취득 116,912,000원, 2회 유찰 시 116,609,600원으로, 낙찰가 자체의 큰 하락과 달리 총 부담은 거의 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금의 최종 배당액과 매수인 승계액입니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차보증금 부족분은 별개의 문제로 남습니다.
