인천지방법원 2025타경34708. 부천시 원미구 도당동에 있는 그린베스트빌 5층 501호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사스마트하우징이며, 2020년 2월 27일 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건에서 중요한 것은 근저당이 아니라 경매개시결정보다 먼저 성립한 주택임차권입니다. 임차인 박진숙은 2020년 2월 13일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 1월 13일입니다. 이후 2025년 4월 24일 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

2025년 10월 17일 강제경매개시결정이 말소기준권리로 기재되어 있지만, 임차인의 전입과 임차권등기가 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 주택임차권등기는 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 신건의 인수액만 보고 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 매각가격과 보증금 배당액을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박진숙은 보증기관의 대위신고자가 아닌 실제 임차인으로 확인됩니다. 신청채권자와 이름이 같다는 이유로 별도의 임차인을 추가하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인 1명, 분석 대상 보증금 125,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득비용으로 판단해야 한다

이 물건은 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 151,000,000원을 시세라고 단정하거나, 유찰 후 최저가만으로 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.

각 회차 최저가에 낙찰되고 제시된 예상배당 및 인수액이 그대로 적용된다고 가정한 계산입니다. 실질취득비용은 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계이며, 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

현재 신건에서는 보증금 전액 배당이 예상되므로 실질취득비용이 최저가와 동일한 151,000,000원입니다. 반면 1회 또는 2회 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 두 유찰 시나리오의 실질취득비용 차이는 낙찰가 차이에 비해 작습니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

* 배당 계산에 기재된 수치를 재현한 표이며 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용 2,914,000원과 임차보증금 배당 125,000,000원을 제외하면 23,086,000원이 남습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 박진숙인데 해당 금액까지 별도 채권 배당으로 계상되어 있습니다. 별개의 집행채권이 존재하는지 확인되지 않았으므로 23,086,000원의 추가 배당과 소유자 잔여 0원은 확정할 수 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가보다 인수액을 먼저 보라

신건·1회 유찰·2회 유찰의 각 최저가 낙찰을 가정한 비교입니다. 집행비용은 해당 시나리오의 낙찰가와 임차인 예상배당액 차이로 산출한 추정치입니다. 최종 배당 및 인수액은 실제 매각가격, 확정 채권액과 우선배당 항목에 따라 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 부천시립 북부도서관 북서측 인근입니다. 주변에는 동류형 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 감정요항표상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2012년 4월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다. 외벽은 몰탈 위 드라이빗트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스설비, 개별난방설비가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 인접 토지와 대체로 평탄한 가장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 행복한유치원 관련 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련 이력. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역이 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정된 것으로 기재되어 있습니다. 매각기일의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되었습니다.
• 환금성. 다세대주택으로, 비교 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않습니다. 매각 시 예상가격과 환금성을 판단하려면 인근 유사 다세대주택 거래사례를 추가로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 5번 박진숙의 주택임차권등기는 보증금 전액 배당 여부에 따라 인수 가능성이 달라집니다. 매각물건명세서의 인수 조건을 확인하세요.
• 배당 중복 여부 확인. 임차인 박진숙과 경매신청채권자 박진숙은 동일인입니다. 보증금 배당 125,000,000원과 추가 계상된 23,086,000원이 별개의 적법한 채권에 근거하는지 확인해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득비용 재계산. 1회 유찰 시 인수 예상액 6,691,200원, 2회 유찰 시 30,499,520원을 낙찰가에 반드시 더해 판단해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 임차인이 보증금을 전액 회수하는지, 미배당 보증금이 발생하는지, 임차권등기 말소가 어떤 절차로 진행되는지 확인하세요.
• 실제 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유 상태와 인도 완료 여부까지 확정할 수 없습니다. 현장 점유와 인도 가능성을 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022년 12월 9일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항, 경매 매수 후 등록 상태 및 의무의 처리 여부를 확인하세요.
• 실거래 시세 확인. 감정가 151,000,000원을 현재 시장가격으로 간주하지 마세요. 유사 다세대 실거래가격과 실질취득비용을 비교해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
• 관리비·별도 부담 확인. 미납 관리비와 별도 인도비용, 취득 관련 비용 등을 확인하고 실질취득비용에 추가 반영하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록과 사건 진행상태를 확인하세요.

맺으며 — “유찰가 하락 ≠ 실질취득비용 하락”

이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금 125,000,000원입니다. 신건 최저가 151,000,000원에서는 보증금 전액 배당을 전제로 매수인 인수 0원이 예상됩니다. 그러나 유찰되면 보증금 미배당액이 발생해 매수인의 인수 부담이 증가합니다.

1회 유찰 시 실질취득비용은 127,491,200원, 2회 유찰 시에는 127,139,520원입니다. 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는다는 점이 중요합니다.

여기에 신청채권자와 임차인이 동일인인 점, 예상배당표의 추가 채권 배당에 중복 계상 가능성이 있는 점, 민간임대주택등기가 존재하는 점을 함께 확인해야 합니다. 또한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현재 가격이 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.

결론적으로 신건은 보증금 전액 배당 여부, 유찰 시에는 미배당 보증금의 승계액이 권리분석의 핵심입니다. 배당채권의 중복 여부와 최종 인수액을 확인한 후, 낙찰가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 유사 다세대주택 실거래가격과 비교해야 합니다.