인천지방법원 2025타경34724. 김포시 월곶면 갈산리의 공장 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(4)는 공부상 공장, 기호(5)는 공장(창고·사무실)이고 두 건물 모두 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다. 토지 일부는 현황 공장부지 진입도로로 이용되고, 목록1·3·6~12는 지분매각입니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 것은 2025.07.04 설정된 김포농업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기보다 앞선 2025.06.27 전입 서기원이 별도로 존재합니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 3,000,000원이며 우선변제권 없이 대항력이 인정돼 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 갈산리 518-30 |
| 등기 부동산 | 경기도 김포시 월곶면 갈산리 518-33 1동 · 도로명주소 경기도 김포시 월곶면 군하로 125-29 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 공장(창고·사무실) · 건물 현재 공실 |
| 토지 | 임야 · 908㎡ · 토지이용상황 도로등 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 김경집 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,216,081,000원 / 1,216,081,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사영광주류 / 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1, 3, 6~12 지분매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 인수
2014년·2022년의 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2025.07.04 김포농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 960,000,000원이며 2026.04.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2025.10.24 주식회사영광주류의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인해야 할 6곳
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서기원 | 2025.06.27 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 30,000,000원 인수 |
| 대승 주식회사 김포지사 | 2025.11.26 | 25,000,000원 | - | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 주식회사 한솔축산 | 2025.10.31 | 25,000,000원 | - | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 주식회사 코리아펫페스티벌 | 2025.08.27 | 미상 | - | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 주식회사 탑네트워크 | 2025.10.01 | 25,000,000원 | - | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 주식회사 명성엔지니어링 | 2025.07.15 | 25,000,000원 | - | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
실제 임차·점유관계로 조사된 곳은 6곳입니다. 이 중 서기원만 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 나머지는 모두 말소기준 이후입니다. 주식회사 코리아펫페스티벌은 보증금 미상이므로 금액 자체는 추가 확인이 필요하지만 전입일은 말소기준 이후입니다.
③ 취득원가 — 신건 실질취득은 1,246,081,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,216,081,000원입니다. 여기에 매수인이 떠안는 서기원 보증금 30,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 1,246,081,000원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 최저가나 실질취득이 시세 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,216,081,000원 | 30,000,000원 | 1,246,081,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 972,864,800원 | 30,000,000원 | 1,002,864,800원 | 14,263,848원 |
| 2회 유찰 · 64% | 778,291,840원 | 30,000,000원 | 808,291,840원 | 206,891,078원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,216,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,560,810원 |
| 인수 · 임차인 서기원 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김포농업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사영광주류 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 226,520,190원 |
현재 회차에서는 채권 975,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 226,520,190원입니다. 서기원 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김포외국어고등학교 북서측 원거리에 위치하며, 중·소규모 공장과 주거·상업용 부동산, 전·답 농경지와 임야가 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(4)는 일반철골구조 난연판넬지붕 지상1층 공장, 기호(5)는 일반철골구조 난연판넬지붕 지상1층 공장(창고·사무실)이며 둘 다 현재 공실입니다.
- 토지 현황. 목록1·3·6~12 토지는 현황 공장부지 진입도로로 이용 중이며, 기호(2)는 공부상 공장용지이나 일부는 공장부지, 일부는 급경사지 임야로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역과 농림지역이 포함되고 성장관리계획구역·성장관리권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 보전산지·임업용산지·준보전산지, 도로구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 도시관리계획 입안중 등의 규제가 확인됩니다.
- 토지 기준정보. 지목 임야, 토지면적 908㎡, 공시지가 122,400원/㎡, 토지이용상황은 도로등입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건은 최저가 1,216,081,000원이 아니라 서기원 인수액을 더한 1,246,081,000원이 실질취득입니다.
- 서기원 임대차. 전입일 2025.06.27, 보증금 30,000,000원, 월차임 3,000,000원. 대항력과 매수인 인수 조건을 원문 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 다수 점유자. 조사된 6곳의 실제 사용관계와 현재 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 특히 주식회사 코리아펫페스티벌은 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 일괄·지분매각. 목록1·3·6~12가 지분매각이므로 각 필지의 지분 범위, 현황 도로 이용, 통행 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·농림지역·산지 관련 규제, 제한보호구역, 도로구역, 성장관리계획구역 및 토지거래계약 허가 관련 사항을 용도에 맞춰 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 감정가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정하지 말고 별도의 공장·토지 거래사례를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기보다 ‘인수·점유·토지조건’이 핵심
이 사건은 말소기준 뒤의 등기 자체는 단순하지만, 그래서 권리관계가 모두 깨끗한 사건은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 서기원의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 남기 때문입니다. 현재 회차에서 낙찰가를 감정가와 같은 1,216,081,000원으로 잡으면 실제 취득비용은 1,246,081,000원입니다.
또한 공장·토지가 일괄매각되고 일부 토지는 지분매각이며, 현황 진입도로와 산지·도로·군사시설 보호·성장관리 관련 규제가 함께 얽혀 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격의 시장 대비 매력도를 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건의 판단축은 낙찰가 자체보다 3,000만원 인수, 실제 점유관계, 지분·도로 사용관계와 토지 규제입니다.
