의정부지방법원 2025타경72102. 가평군 청평면 상천리 일대의 토지와 단독주택을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 방1실·거실·주방·화장실·보일러실을 갖춘 단독주택이고, 토지에는 도로·단독주택 건부지·자연림·토지임야가 함께 포함됩니다. 일부 목록은 지분매각입니다. 따라서 일반적인 단독주택 한 채 경매가 아니라 여러 토지와 건물을 함께 보는 복합 일괄매각으로 접근해야 합니다.
등기상 현재 소유자는 정은옥입니다. 건물 등기에는 2021.10.21. 가평군농업협동조합 근저당권 46,000,000원과 44,000,000원이 설정됐던 이력이 있으나 해당 두 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.04.09. 신한카드 주식회사 가압류 9,628,957원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72102 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 상천리 618-3 |
| 등기대상 건물 | 경기도 가평군 청평면 상천리 618-35 · 수리재길 112-74 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 도로 · 자연림 · 토지임야 포함 |
| 소유자 | 정은옥 |
| 감정가 / 최저가 | 2,071,968,000원 / 2,071,968,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평군농업협동조합 / 549,408,732원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2024.04.09. 신한카드 가압류입니다. 이후 2024.06.20. 케이비국민카드 가압류와 2025.07.31. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 먼저 등장한 정용채(2023.07.05. 전입)와 최종일(2023.07.27. 전입)입니다. 두 사람 모두 말소기준보다 전입이 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 확인 전 인수액 산정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정용채 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 최종일 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
③ 지상권 — 말소동의서는 제출됐지만 실제 말소 확인이 필요
매각물건명세서에는 목록2 을구7번, 목록15·16 을구2번 지상권설정등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 지상권자는 가평군농업협동조합이며, 해당 지상권에 관해 2026.08.05. 말소동의서를 제출했습니다.
④ 가격 검증 — 감정가와 시세를 동일시할 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,071,968,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 단독주택 건부지뿐 아니라 도로·자연림·토지임야·지분매각 대상이 함께 묶여 있어 일반적인 주택 실거래 비교보다 개별 토지의 이용상태와 지분구조를 함께 검증해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,071,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,119,680원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,628,957원 | 9,628,957원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,128,669원 | 8,128,669원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,031,090,694원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 가압류 2건의 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 2,031,090,694원으로 계산됩니다. 그러나 신청채권자 가평군농업협동조합의 청구액 549,408,732원은 해당 배당선에서 배당 0원으로 표시되어 있고, 임차인 보증금도 미상입니다. 따라서 위 잔여액을 실제 최종 배당 결과나 실제 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 가평군 청평면 상천리 소재 상천2리마을회관 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 경사지붕 단층이며, 판넬 외벽·벽지 및 타일 내벽·장판지 및 타일 바닥·하이새시 창호 구조입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지 구성. 목록1~8은 부정형·사다리형, 완경사·급경사 토지로 현황 도로 등으로 이용 중이며, 목록9는 단독주택 건부지, 목록12·13은 자연림, 목록14는 토지임야 상태입니다.
- 지분매각. 목록2·3·4·5·6·7·8·15·16은 지분매각입니다. 전체 이용관계뿐 아니라 공유지분의 실제 사용·처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역·농림지역이 섞여 있고 자연보전권역, 가축사육제한구역, 임업용산지·준보전산지 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정용채 임차관계 확인. 2023.07.05. 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 최종일 임차관계 확인. 2023.07.27. 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 두 임차인의 미배당 보증금이 확인되기 전에는 최저가만으로 실질취득비용을 계산하지 마세요.
- 지상권 말소 확인. 목록2·15·16 관련 지상권의 2026.08.05. 말소동의서가 실제 매각조건과 등기에 반영됐는지 최신 서류에서 확인해야 합니다.
- 일괄·지분매각 확인. 도로·건부지·자연림·토지임야와 지분매각 대상이 함께 있으므로 각 목록의 소유형태와 이용관계를 개별 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권 549,408,732원과 배당 시뮬레이션상 신청채권 배당 0원 표기가 함께 존재하므로 실제 배당요구·채권관계와 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 감정가보다 먼저, 인수액을 확정해야 한다”
이 사건의 승부처는 2,071,968,000원이라는 감정가가 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 비교적 정리되지만, 그보다 앞서 전입한 정용채·최종일 2명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 일부 토지의 지상권도 매각물건명세서상 인수권리로 기재된 뒤 말소동의서가 제출된 상태입니다. 임차보증금 인수액이 확정되지 않으면 매수인의 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
여기에 도로·단독주택 건부지·자연림·토지임야, 여러 지분매각 대상이 한 사건에 묶여 있어 이용과 처분 구조도 단순하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마인가”보다 “임차인 보증금이 얼마이고, 지상권이 실제로 말소됐으며, 각 토지와 지분을 어떤 방식으로 사용할 수 있는가”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
