인천지방법원 2025타경34773. 부천시 원미구 심곡동 노마즈하우스 14층 1411호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)이고 전용면적은 14.28㎡입니다. 소유자 정일록은 2022년 10월 19일 매매를 원인으로 2022년 10월 26일 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 70,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 을구 1번 백다현 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023년 2월 6일, 확정일자는 2023년 2월 7일, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2023년 2월 28일이며 보증금은 110,000,000원입니다. 이 임차권은 2025년 10월 27일의 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서에는 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 349-3 노마즈하우스 14층1411호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부천로 47 |
| 용도 / 전용 | 기타 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 14.28㎡ · 17층 건물 내 14층1411호 |
| 사용승인일 | 2012.10.29 |
| 소유자 | 정일록 · 2022.10.26 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백다현 / 105,827,396원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2025년 10월 27일 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 반면 백다현의 주택임차권등기는 2025년 5월 9일 접수됐고, 임대차의 주민등록·점유개시는 2023년 2월 28일입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리로 분류되며, 자료상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백다현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 배당요구는 2025년 5월 9일 접수된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 회차의 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이고, 매수인 인수액은 110,000,000원으로 산정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’이 문제
노마즈하우스 전용 14.28㎡의 최근 거래는 62,000,000원부터 69,000,000원 범위입니다. 전체 12건 평균은 67,250,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 66,714,285원, 최신 거래는 2026년 5월 62,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 14.28㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2026.03 | 14.28㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 14.28㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 14.28㎡ | 13 | 68,000,000원 |
| 2025.10 | 14.28㎡ | 12 | 69,000,000원 |
| 2025.10 | 14.28㎡ | 17 | 69,000,000원 |
| 2025.09 | 14.28㎡ | 17 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 14.28㎡ | 12 | 69,000,000원 |
| 2025.04 | 14.28㎡ | 12 | 66,000,000원 |
| 2025.04 | 14.28㎡ | 10 | 68,000,000원 |
| 2025.03 | 14.28㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2025.03 | 14.28㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.28㎡ | 7건 | 66,714,285원 |
현재 최저가 69,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 103.4%입니다. 최신 거래 62,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격 자체에 시세 할인은 없습니다. 여기에 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 110,000,000원을 적용하면 최근 12개월 평균의 약 164.9%에 해당합니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가는 내려가도 실질취득 기준은 1.1억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 69,000,000원 | 67,358,000원 | 38,469,396원 | 약 110,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 55,200,000원 | 53,806,400원 | 52,020,996원 | 약 110,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 44,160,000원 | 42,965,120원 | 62,862,276원 | 약 110,000,000원 |
노마즈하우스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.3회로 집계되어 있습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 무인수 물건처럼 유찰될수록 그대로 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰가보다 큰 대항력 임차보증금이 남아 있으므로 유찰 횟수보다 인수 구조가 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 인수 · 임차인 백다현 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 백다현 | 105,827,396원 | 67,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당상 신청채권자 청구액 105,827,396원 중 67,358,000원이 배당되고 38,469,396원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금은 배당 0원, 매수인 인수액 110,000,000원으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 내 14층1411호입니다.
- 주위환경. 부천대학교 동측 인근으로 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 폭 30m~35m 대로와 폭 8m~10m 소로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 과밀억제권역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,239.8㎡, 지목 대, 공시지가 5,853,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차권. 백다현 보증금 110,000,000원과 매각물건명세서의 미전액배당 시 인수 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 69,000,000원이나 유찰 후 최저가가 아니라 보증금 110,000,000원을 중심으로 시세와 비교해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 백다현으로 기재돼 있으므로 임대차계약과 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세. 최근 12개월 평균 66,714,285원, 최신 거래 62,000,000원, 최근 추세 -1.9%를 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시. 단지 평균 유찰 횟수는 3.3회지만 이 사건은 대항력 인수형이므로 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
- 점유·인도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 및 인도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,900만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
겉으로 보이는 감정가와 최저가는 69,000,000원입니다. 하지만 이 사건에는 그보다 큰 110,000,000원의 대항력 임차보증금이 있습니다. 따라서 핵심 판단금액은 최저가가 아니라 실질취득 약 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 66,714,285원이고 최신 거래는 62,000,000원이며, 최근 가격 흐름도 -1.9%입니다. 현재 최저가부터 이미 최근 시세의 103.4%이고, 실질취득 기준으로는 약 164.9%입니다.
즉 유찰되어 55,200,000원이나 44,160,000원까지 내려가는 장면만 보면 싸 보일 수 있지만, 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 그 숫자를 그대로 취득가격으로 해석할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수 구조입니다.
