서울남부지방법원 2025타경12767. 서울 양천구 신월동 이스트힐 302동 201호, 전용 52.29㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 264,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 168,960,000원으로 낮아졌습니다.
등기상 첫 근저당권은 서울우유협동조합이 2012년 설정한 권리입니다. 그 뒤 여러 금융기관과 카드사 등의 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 경매는 리드코프가 신청했으며, 청구액은 89,593,038원입니다.
핵심은 등기상 권리 소멸과 실제 인수·점유 문제를 구분하는 것입니다. 후순위 권리의 등기 말소가 예상되더라도 임대관계가 확인되지 않았고, 세금의 배당 우선순위도 확정되지 않았습니다. 특히 채권최고액이 변경된 선순위 근저당권을 최초 설정액 그대로 배당에 적용한 추정치에는 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 202-3 이스트힐 제302동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 남부순환로62길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 / 층 | 52.29㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 |
| 사용승인일 | 2012.06.27 |
| 단지 규모 | 28세대 |
| 소유자 | 문형조 · 단독소유 |
| 감정가 | 264,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,960,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 리드코프 / 89,593,038원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 확인일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당권
말소기준권리는 2012.10.29 설정된 을구 1번 서울우유협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 뒤에 설정된 가압류와 압류 역시 등기상 소멸 예정입니다.
다만 서울우유협동조합의 근저당권은 최초 채권최고액이 168,000,000원이었으나, 2021.04.02 변경등기에서 132,000,000원으로 감액되었습니다. 배당 모형에는 최초 설정액인 168,000,000원이 적용되어 있으므로 실제 채권최고액, 채권 잔액과 배당액을 다시 대조해야 합니다.
변경등기: 132,000,000원 (2021.04.02)
배당 모형 적용: 채권액 168,000,000원 · 예상배당 165,794,560원
변경등기의 효력이 적용되는 실제 채권최고액을 확인해야 합니다. 아래 배당표는 주어진 추정치를 재현한 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 선순위 채권액의 정정은 후순위 채권자의 배당액과 전체 미배당액에도 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차·점유 — 등기상 인수 예상액과 실제 점유는 별개
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나, 현재 누가 점유하는지 단정할 수 없습니다.
등기상 확인된 권리를 토대로 한 배당 모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에서 선순위 임차인의 전입일, 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았다면 이 수치를 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 71.9%라는 숫자를 그대로 믿어도 될까?
이스트힐(202-3)의 동일 전용면적 52.29㎡에 대한 확인 거래는 총 3건입니다. 가장 최근 거래는 2023년 5월의 235,000,000원이며, 나머지 거래는 2021년 6월과 8월에 이뤄졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 52.29㎡ | 4층 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 52.29㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 52.29㎡ | 3층 | 222,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.29㎡ | 3건 | 225,666,666원 |
현재 표시된 최저가 168,960,000원은 전체 평균 225,666,666원의 74.9%이며, 마지막 확인 거래 235,000,000원 대비 71.9%입니다. 감정가 264,000,000원과 비교하면 64% 수준까지 하락했습니다.
문제는 거래 시점입니다. 최근 거래로 분류된 평균 235,000,000원은 2023년 5월 거래 1건의 가격과 같습니다. 2026년 매각기일을 기준으로 최근 12개월 내 거래를 보여주는 값은 아닙니다. 따라서 이 가격을 현재 시세로 취급해 최저가가 확실히 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
전체 거래 평균: 225,666,666원
표시된 거래 추세: +6.3%
+6.3%는 과거 거래 표본을 기준으로 한 수치입니다. 2026년 현재 가격 상승 추세를 증명하지 않습니다. 최신 거래 이후의 가격 변동을 확인할 수 없으므로 현재 매매 호가와 인근 유사 다세대의 최근 실거래를 추가 확인해야 합니다.
비교 대상인 2023년 거래는 4층, 경매 대상은 2층입니다. 층 차이와 개별 호수의 향·내부 상태도 확인되지 않았습니다. 단순히 235,000,000원에서 최저가 168,960,000원을 차감한 차액을 실현 가능한 시세차익으로 계산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
현재 회차의 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 산출한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 차감한 뒤 서울우유협동조합 근저당권에 배당하는 구조이며, 나머지 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,165,440원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 168,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 | 36,616,971원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 19,770,665원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 20,099,178원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 | 10,146,459원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국정보공학 | 38,306,323원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나캐피탈 | 49,624,554원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 배당 추정치를 그대로 표시한 것입니다. 근저당권 채권최고액 변경, 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부, 임차인의 최우선변제 등은 최종 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
해당 세금이 우선 배당 대상에 해당한다면 선순위 근저당권자에게 돌아가는 금액도 줄어들 수 있습니다. 세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하지 않고 배당 추정치를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
현재 회차는 감정가의 64% 수준입니다. 추가 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 시나리오가 제시되어 있지만, 이는 실제 후속 매각 결과가 아닌 가정입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 233,769,590원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 135,168,000원 | 132,475,648원 | 267,088,502원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 108,134,400원 | 105,820,518원 | 293,743,632원 |
제시된 시나리오에서 전체 채권액은 399,564,150원이며, 최저가가 하락할수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 커집니다. 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 설정되어 있습니다.
다만 채권자의 미배당액 233,769,590원과 매수인의 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 후순위 채권자가 배당받지 못하더라도 해당 권리가 매각으로 소멸하면 미배당 채무를 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 별도의 선순위 임차보증금이 확인된다면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신원초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2012.06.27 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층입니다. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·주차장 등의 설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 도로. 건물 부지는 북측 및 동측으로 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,183,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 규제. 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정 사항이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상의 다세대 포함 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있습니다. 별도의 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 실제 적용 대상과 현재 지정 상태를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 개별 호수의 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 다세대 단지입니다. 확인 실거래는 3건이고 최신 거래가 2023년이므로, 현재 시장에서의 거래 속도와 매수 수요를 판단하기에는 표본이 부족합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 매각 진행 상태. 2026.08.26 기일이 경과했으므로 실제 낙찰·유찰·변경·취하 여부와 후속 매각기일을 먼저 확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 2012.10.29 서울우유협동조합 근저당권을 기준으로 등기상 후순위 권리의 소멸 여부를 원본과 대조해야 합니다.
- 채권최고액 변경. 최초 168,000,000원에서 132,000,000원으로 변경된 근저당권을 배당표에 정확히 반영했는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2023.05.18 리드코프로 이전된 을구 9번 근저당권 관련 등기와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 세액, 법정기일, 우선변제 여부 및 배당 반영 상태를 확인해야 합니다.
- 임차·점유. 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대 열람 등을 통해 실제 점유와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 시세. 2023년 거래 235,000,000원을 현재 시세로 사용하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 매물 호가를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 2층 호수의 향·채광·누수·설비·수선 필요 여부를 확인해 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
- 관리비. 미납 관리비 및 공용부분 관련 승계 가능 금액을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역의 대상자·용도·지정기간과 공항소음·교육환경 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%까지 내려왔다”와 “시세보다 싸다”는 다르다
이 사건은 2012년 서울우유협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리의 소멸이 예상되는 구조입니다. 등기상 별도의 인수 권리는 확인되지 않았고, 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임대관계가 미상이며, 선순위 근저당권의 채권최고액 변경과 세금 압류의 실제 배당 우선순위가 아직 명확하지 않습니다. 따라서 예상 인수액 0원을 확정적인 권리 안전성으로 확대 해석해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 168,960,000원은 감정가 264,000,000원의 64%이고 2023년 마지막 거래 235,000,000원의 71.9%입니다. 하지만 마지막 거래 이후의 시세 변동을 확인할 수 없으므로 현재 시장 대비 가격 메리트는 검증되지 않았습니다.
종합적으로 등기상 권리는 소멸 예상이나, 점유·조세·배당 및 현재 시세를 추가 확인해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율 자체보다는 실제 인수 부담과 현재 매매가치를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
