211,200,000원
서울남부지방법원 2025타경12767. 양천구 신월동 이스트힐 제302동 201호로, 전용 52.29㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층이며, 사용승인일은 2012.06.27.입니다. 문형조가 2012.10.29. 소유권을 이전받았고, 같은 날 서울우유협동조합 근저당이 설정됐습니다.
권리의 기준점은 2012.10.29. 접수된 서울우유협동조합 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 농협은행·하나카드·삼성카드 등의 가압류, 국세·지방세 압류, 리드코프가 승계한 후순위 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격은 감정가 2.64억에서 한 차례 유찰돼 2.112억으로 내려왔습니다. 이는 전체 실거래 평균 2.256억의 93.6%, 최근 12개월 평균이자 최신 거래가 2.35억의 89.9%입니다. 수치만 놓고 보면 최근 거래보다 낮지만, 최신 거래가 2023.05이고 총 거래 표본도 3건뿐이라 표본의 시차와 부족함을 감안한 보수적 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 202-3 이스트힐 제302동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 52.29㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2012.06.27. |
| 소유자 | 문형조 (2012.10.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 211,200,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 89,593,038원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.10.29. 서울우유협동조합 근저당입니다. 원등기에는 채권최고액 168,000,000원이 기재됐고, 2021.04.02. 변경등기에는 채권최고액 132,000,000원이 기재돼 있습니다. 우선순위의 기준일은 그대로 2012.10.29.이며, 이후의 가압류·압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 10.1% 낮지만 표본은 적다
이스트힐(202-3)은 총 28세대이며, 전용 52.29㎡로 면적이 일치하는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 225,666,666원, 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 235,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 두 거래보다 높은 흐름으로 집계돼 거래 추세는 +6.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 52.29㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 52.29㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 52.29㎡ | 3 | 222,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.29㎡ | 3건 | 225,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.29㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
현재 최저가 211,200,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원보다 23,800,000원 낮고, 그 비율은 89.9%입니다. 전체 평균 225,666,666원과 비교해도 93.6%입니다. 감정가 264,000,000원은 최근 12개월 평균보다 29,000,000원 높았지만, 한 차례 유찰로 시세 아래 구간에 진입했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 36,616,971원 | 36,616,971원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,000,000원 | 2,826,229원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,770,665원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 20,099,178원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,146,459원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국정보공학 주식회사 | 38,306,323원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 49,624,554원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 399,564,150원 중 채권자 예상배당은 207,443,200원이며, 예상 미배당액은 192,120,950원입니다. 신청채권자 리드코프의 청구액은 89,593,038원이지만 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 예상배당은 0원입니다. 이는 후순위 채권의 배당 부족이며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 80%) | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 192,120,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 233,769,590원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 135,168,000원 | 132,475,648원 | 267,088,502원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 총 28세대입니다.
- 입지. 서울신원초등학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 장방형 토지로 북측과 동측의 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방시설과 주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 항공 관련 규제. 공항소음 방지 및 소음대책지역 제3종 구역, 수평표면구역 및 진입표면구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 거래 대상 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며, 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 원등기 채권최고액 168,000,000원과 변경등기 132,000,000원의 관계를 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 금액에 따라 예상배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 보강. 실거래는 총 3건이고 최신 거래는 2023.05입니다. 현재 매물과 주변 유사 다세대의 최근 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 후순위 채권 구분. 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 예상 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역·공항소음대책지역·상대보호구역 등 적용 범위와 입찰자별 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 조건부 메리트
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.10.29. 서울우유협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 2.64억에서 2.112억으로 내려와 최신 거래 및 최근 12개월 평균 2.35억의 89.9%에 진입했습니다. 전체 평균 2.256억보다도 낮아 수치상 가격 메리트는 있습니다. 그러나 거래가 총 3건이고 최근 12개월 표본은 1건뿐이며, 최신 거래월도 2023.05입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 근저당 금액에도 원등기와 변경등기 차이가 있어 최고 등급을 주기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 현 시세 확인을 전제로 한 조건부 합격입니다.