의정부지방법원 2025타경72131. 사건 소재지는 남양주시 화도읍 마석우리 21-1이고, 등기상 표시에는 마석우리 21-3 한샘바흐하우스주1동, 도로명주소 소래비로 81이 기재돼 있습니다. 감정 이용상태는 복층 제2종근린생활시설(사무소) 1개 호와 복층 공동주택(다세대주택) 4개 호, 그리고 공동주택·근린생활시설 부지 등으로 구성됩니다. 따라서 일반적인 아파트 단일 호실 경매가 아니라 건물과 여러 토지 목록을 함께 검토해야 하는 복합형 사건입니다.
등기상 말소기준은 2025년 1월 23일 설정된 광남새마을금고 근저당권 채권최고액 516,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 2,217,600,000원의 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 말소 여부만이 아닙니다. 매각에서 제외되는 미준공 건물이 있고 그 건물에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 사용·수익 측면의 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72131 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 21-1 |
| 등기 표시 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 21-3 한샘바흐하우스주1동 · 경기도 남양주시 화도읍 소래비로 81 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 복층 제2종근린생활시설(사무소) · 복층 공동주택(다세대주택) · 공동주택 및 근린생활시설 부지 |
| 소유자 | 주식회사아이리스개발 |
| 감정가 / 최저가 | 5,755,970,000원 / 5,755,970,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 제외건물은 별도 변수
말소기준은 2025.01.23 광남새마을금고 근저당권 516,000,000원입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 두 번째 근저당권 2,217,600,000원과 윤승민·전재완·주식회사 대건엔지니어링의 가압류, 윤승민의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 매각조건 — 일괄매각·지분·농취증이 동시에 존재
| 구분 | 대상 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 전체 | 여러 목록을 일괄하여 매각 |
| 지분매각 | 목록 2·3 | 목록 2·3은 지분매각 |
| 농지취득자격증명 | 목록 5·6·7·13·14 | 매각결정기일까지 제출 필요 · 미제출 시 보증금 반환하지 않음 |
| 매각 제외 건물 | 목록 1 지상 | 4층 미준공 제시외 건물 제외 · 법정지상권 성립 여부 불분명 |
| 도로 이용 | 목록 2·3·7·13 등 | 목록 2·3은 도로, 목록 7·13은 일부 도로 등으로 이용 중 |
특히 농지취득자격증명이 필요한 목록은 5·6·7·13·14로 총 5개입니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건이 명시돼 있습니다. 또한 목록 2·3은 지분매각이며, 일부 필지는 진입도로 사용권원 확보 여부의 재확인이 필요합니다.
③ 가격 — 신건 57억 5,597만원, 실거래 비교 없이 할인 판단 금지
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 5,755,970,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득금액도 5,755,970,000원입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 금액이 최근 시장가격 대비 저렴한지 여부를 수치로 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 5,755,970,000원 | 743,450,396원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 4,604,776,000원 | 1,883,132,456원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,683,820,800원 | 2,794,878,104원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 5,755,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 59,959,700원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광남새마을금고 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 광남새마을금고 | 2,217,600,000원 | 2,217,600,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 윤승민 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 전재완 | 59,160,696원 | 59,160,696원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 윤승민 | 1,800,000,000원 | 1,103,249,604원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 대건엔지니어링 | 46,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 6,439,460,696원, 채권자 배당액은 5,696,010,300원, 미배당은 743,450,396원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.0% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경춘선 마석역 북동측 근거리에 있고, 주위는 노선 주변 근린생활시설·농경지·임야·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 남동측 소래비로를 통과하는 노선버스와 남서측 근거리 마석역 이용이 가능합니다.
- 건물 이용. 기호 8은 복층 제2종근린생활시설(사무소), 기호 9·10·11·12는 복층 공동주택(다세대주택)입니다.
- 토지. 완경사지대의 대체로 사다리형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 남동측 왕복 2차선 포장도로와 남서측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함되며, 일부는 준보전산지 또는 도로 관련 사항이 있습니다.
- 참고. 일부 필지의 진입도로 사용권원 확보 여부는 재확인이 필요하고, 기호 6 지상에는 이동 가능한 컨테이너박스가 소재합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 5·6·7·13·14는 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 제외건물. 목록 1 지상의 4층 미준공 제시외 건물은 매각 대상이 아닙니다. 토지와 건물 관계 및 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 지분매각. 목록 2·3은 지분매각이므로 취득 지분 범위와 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 도로·진입권원. 일부 목록은 도로로 이용 중이며, 감정요항표에도 일부 필지 진입도로 사용권원 확보 여부 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 감정가 5,755,970,000원과 동일합니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 목록별 토지·건물 표시를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 매각조건이 더 중요한 사건
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수도 0원이라 구조가 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 다른 요소의 비중이 훨씬 큽니다. 일괄매각, 목록 2·3의 지분매각, 목록 5·6·7·13·14의 농지취득자격증명, 매각 제외 미준공 건물과 법정지상권 불확실성이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 게다가 현재 최저가는 감정가와 동일한 5,755,970,000원이고 비교 가능한 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 제외건물·토지사용·농취증·지분관계를 모두 정리한 뒤 현재 가격을 감당할 수 있는지 검증하는 것입니다.
