서울남부지방법원 2025타경12803. 신월시영아파트 제17동 제12층 제1202호로, 공부상 아파트이며 전용면적은 50.67㎡입니다. 소유자 기경식은 2007년 9월 21일 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 5월 31일 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부의 채권최고액 195,000,000원 근저당권입니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 현대캐피탈의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 김순옥과 손병관의 전입일은 모두 2023년 1월 25일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12803 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 987-1 신월시영아파트 제17동 제12층 제1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 50.67㎡ · 12층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 기경식 (2007.09.21. 거래가액 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 588,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한국비즈니스금융대부 / 162,508,353원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 점유가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 · 1202호 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.11.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손병관 · 점유 부분 미상 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김순옥은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 전액 회수되는지 판단할 수 없습니다. 손병관은 점유 부분과 배당요구 여부까지 확인되지 않았습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 현재 자료만으로 매수인의 실질취득액을 숫자로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 명목가격은 평균 아래, 실질가격은 미확정
신월시영 동일 면적 50.67㎡의 최근 거래 12건은 421,000,000원부터 770,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 687,750,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 750,000,000원이고, 감정가와 최저가는 모두 588,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 50.67㎡ | 3 | 750,000,000원 |
| 2026.07 | 50.67㎡ | 6 | 770,000,000원 |
| 2026.06 | 50.67㎡ | 9 | 740,000,000원 |
| 2026.06 | 50.67㎡ | 2 | 421,000,000원 |
| 2026.06 | 50.67㎡ | 5 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 50.67㎡ | 11 | 720,000,000원 |
| 2026.06 | 50.67㎡ | 10 | 730,000,000원 |
| 2026.05 | 50.67㎡ | 3 | 715,000,000원 |
| 2026.03 | 50.67㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2026.02 | 50.67㎡ | 2 | 700,000,000원 |
| 2025.12 | 50.67㎡ | 1 | 677,000,000원 |
| 2025.12 | 50.67㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.67㎡ | 12건 | 687,750,000원 |
최저가 588,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.5%이고 최신 거래 750,000,000원보다 낮습니다. 다만 이것은 낙찰가만 비교한 결과입니다. 선순위 임차보증금의 미배당 인수액이 생기면 실질취득액이 올라가므로, 임차관계가 확정되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,280,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국비즈니스금융대부 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 10,683,751원 | 10,683,751원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 11,572,477원 | 11,572,477원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 362,463,772원 |
채권액 기준 계산에서는 등기상 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 발생합니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김순옥·손병관의 임대차보증금과 배당순위가 확인되면 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 아파트로 등재된 신월시영 제17동 제12층 제1202호이며, 철근콘크리트 스라브지붕 12층 건물의 최상층입니다.
- 단지 규모. 신월시영은 2,256세대이며 사용승인일은 1988.04.30.입니다.
- 주위환경. 양천중학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 접합니다.
- 계획·규제. 제1종·제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공항 관련. 제3종 구역, 수평표면구역, 원추표면구역, 진입표면구역과 관련된 제한이 표시되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 김순옥·손병관의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정. 전입일만으로 단정하지 말고 주민등록 유지, 점유 개시 및 현재 점유 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 김순옥의 확정일자와 배당 예상액, 손병관의 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 보증금에서 예상배당액을 뺀 미배당 인수액을 낙찰가에 더해 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 아파트에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공항소음·정비계획 확인. 공항소음 관련 구역과 정비구역의 구체적인 영향은 관계기관 자료를 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
신건 최저가 588,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 687,750,000원의 85.5%이고, 최신 거래 750,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 가격과 등기 모두 유리해 보입니다.
그러나 김순옥과 손병관은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 이들이 대항력을 갖고 배당으로 보증금을 회수하지 못하면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 588,000,000원짜리 아파트”가 아니라 “588,000,000원에 미확정 임차인 인수액이 더해질 수 있는 아파트”로 봐야 합니다. 명목가격은 최근 시세 아래지만, 실질취득액은 임차관계 확인 뒤에야 판단할 수 있습니다.