의정부지방법원 2025타경72322. 경기도 가평군 북면 백둔리 581-12 외 3필지의 근린시설로, 감정상 이용상태는 제2종근린생활시설이며 현지 실사에서 외관상 까페로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층이고, 현재 소유자는 주식회사케어프리입니다. 2022.11.08 임의경매 매각을 원인으로 2022.12.22 소유권을 취득한 뒤, 2025.01.07 가평군 압류가 등기됐고 이 압류가 이 사건의 말소기준권리로 제시돼 있습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 강제경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기 순위만으로 끝내면 안 됩니다. 2014.02.07 전입한 함동희가 말소기준보다 훨씬 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “매수인 인수 0원”이라고 확정할 수 없고, 실질취득비용도 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72322 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 북면 백둔리 581-12 외 3필지 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 까페 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 주식회사케어프리 |
| 감정가 / 최저가 | 366,925,200원 / 366,925,200원 (신건) |
| 청구액 | 742,230,589원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2025.01.07 가평군 압류 |
| 제시외 건물 | 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차·유치권 확인이 우선
과거의 2013년 가처분과 근저당권, 2017년 흥양농업협동조합 근저당권, 2020년 임의경매개시결정 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석의 기준은 2025.01.07 가평군 압류입니다. 이후 2025.09.18 강제경매개시결정과 2025.11.26 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 선순위 전입 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함동희 | 2014.02.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김길태 | 2025.07.10 | 미상 | 2026.02.25 | 없음 | 미상 |
함동희는 2014.02.07 전입으로 말소기준일인 2025.01.07보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 정보만으로 보증금 인수액을 계산할 수 없고, 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 반면 김길태는 2025.07.10 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없으며 2026.02.25 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 등 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 366,925,200원 또는 유찰 후 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 전입 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 얼마가 될지 알 수 없으므로, 낙찰가만으로 싸고 비쌈을 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 366,925,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,936,953원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 박수영 | 742,230,589원 | 360,988,247원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 주택도시보증공사 | 168,917,573원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 911,148,162원, 예상 배당액은 360,988,247원이며 550,159,915원이 미배당으로 남습니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 매수인 최종 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 권리 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 366,925,200원 | 360,988,247원 | 550,159,915원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 293,540,160원 | 288,630,598원 | 622,517,564원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 234,832,128원 | 230,744,478원 | 680,403,684원 |
1회 유찰 시 매각가는 293,540,160원, 2회 유찰 시 234,832,128원으로 내려갑니다. 그러나 함동희의 보증금이 미상인 이상 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 유치권 신고 역시 유찰 횟수와 별개로 성립 여부를 확인해야 하는 위험입니다.
⑥ 토지·이용상태 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 현지 실사에서 외관상 까페로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층, 치장벽돌 쌓기 외벽과 내부 인테리어 마감, 샷시 창호 구조입니다.
- 설비. 급배수·위생설비 등 기본적인 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 답, 토지이용상황 주거나지, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 확인된 토지면적은 85.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·가축사육제한구역·계획관리지역에 포함되며 공시지가는 82,600원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 건물사용승인을 받지 않아 건축물 현황도가 없으나 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 함동희 보증금 확인. 2014.02.07 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. (주)텔루스아레나홀딩스일차의 400,000,000원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하므로 점유와 공사비반환채권의 실체를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차보증금 인수액이 확인된 뒤 낙찰가에 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 건물사용승인 확인. 건물사용승인을 받지 않아 건축물 현황도가 없는 점과 실제 이용상태를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함돼 있으므로 범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 없어 신건 366,925,200원이나 유찰가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “최저가보다 인수 범위를 먼저 확정할 사건”
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 입찰 판단은 그렇지 않습니다. 2014.02.07 전입한 함동희의 보증금이 미상이고, 400,000,000원 유치권 신고의 성립 여부도 불분명합니다. 최근 실거래 시세도 없어 감정가 366,925,200원의 가격 경쟁력을 객관적으로 비교하기 어렵습니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 “몇 회 유찰되면 싸지는가”가 아니라 선순위 점유자의 실제 보증금과 유치권 성립 여부를 먼저 확정하는 것입니다. 두 위험이 해소되기 전에는 배당 시뮬레이션상의 인수 0원을 실제 매수인 부담 0원으로 받아들이기 어렵고, 실질취득비용 또한 확정할 수 없습니다.
