인천지방법원 부천지원 2026타경11. 김포시 장기동 청송마을중흥에스-클래스 617동 402호 아파트입니다. 전용면적은 100.4648㎡이며, 감정가와 신건 최저매각가가 모두 460,000,000원입니다. 국민은행이 청구금액 266,007,728원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기부상 최초 말소기준은 2017년 12월 29일 설정된 국민은행 근저당권입니다.
이후 김포새마을금고·중소기업은행·국민은행의 근저당권과 여러 가압류·압류가 설정됐지만, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 최초 국민은행 근저당권의 채권최고액이 310,800,000원에서 254,770,000원으로 변경된 사실과 배당 계산의 불일치, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 무엇보다 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 높아 권리관계와 별도로 가격을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 부천지원 2026타경11 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1866-1 청송마을중흥에스-클래스 617동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강2로 362 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 100.4648㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2012.02.28 |
| 단지 규모 | 1,007세대 |
| 소유자 | 범수민(7분의 3), 한채민(7분의 2), 한채희(7분의 2) · 상속에 따른 공유 |
| 종전 소유자 | 한상우 · 2017.12.29 소유권이전 · 거래가액 370,500,000원 |
| 감정가 | 460,000,000원 |
| 최저매각가 | 460,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 266,007,728원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2017.12.29 · 을구 1번 · 국민은행 근저당권 |
| 매수인 인수 | 배당 산정액 0원 · 임대관계 및 실제 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
소유권은 한상우에서 상속을 원인으로 범수민·한채민·한채희에게 이전됐습니다. 상속 원인일은 2025.04.23이고 소유권이전 등기일은 2026.02.12입니다. 공유지분은 각각 7분의 3, 7분의 2, 7분의 2로 기재돼 있습니다. 국민은행이 2026.02.26 임의경매를 개시했으며, 이후에도 가압류와 국의 지분압류, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 101.4%
청송마을중흥에스-클래스의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시기는 2026년 4월부터 8월까지이며, 전용면적 100.46㎡부터 107.59㎡까지의 거래가 함께 포함돼 있습니다. 본건 전용면적은 100.4648㎡이므로, 다른 면적대의 거래를 개별 호수와 완전히 동일한 조건으로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 107.22㎡ | 10 | 465,000,000원 |
| 2026.08 | 100.46㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 107.59㎡ | 18 | 473,000,000원 |
| 2026.07 | 107.59㎡ | 17 | 447,000,000원 |
| 2026.07 | 107.59㎡ | 11 | 448,000,000원 |
| 2026.07 | 107.22㎡ | 5 | 453,000,000원 |
| 2026.07 | 107.58㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 107.58㎡ | 20 | 471,000,000원 |
| 2026.06 | 107.58㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 107.58㎡ | 17 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 107.58㎡ | 10 | 448,000,000원 |
| 2026.04 | 107.59㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 453,750,000원 |
최근 12개월 평균 거래가는 453,750,000원, 거래 최저가는 430,000,000원, 최고가는 473,000,000원입니다. 최신 거래 기준가는 2026년 8월 465,000,000원입니다.
본건 최저가 460,000,000원은 최근 평균보다 6,250,000원 높으며, 최근 평균 대비 101.4%입니다. 최신 거래 465,000,000원과 비교하면 5,000,000원 낮지만, 최신 거래는 전용 107.22㎡의 10층 거래이고 본건은 전용 100.4648㎡의 4층입니다. 따라서 최신 거래와의 단순 금액 차이만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
아래는 매각가 460,000,000원을 전제로 산정된 배당 내역입니다. 집행비용은 7,000,000원으로 추정돼 있습니다. 채권별 실제 확정액이 아닌 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 작성된 항목이 있으며, 국민은행 최초 근저당의 변경등기가 반영되지 않은 한계가 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,000,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행(을구 1) | 310,800,000원 | 310,800,000원 |
| 2. 근저당 · 김포새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 4. 근저당 · 국민은행(을구 6) | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 46,882,411원 | 30,200,000원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 17,024,149원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나은행 | 30,393,951원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 산정 결과에서는 채권총액이 517,100,511원, 채권자 총배당액이 453,000,000원, 미배당액이 64,100,511원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 미배당액은 채권자에게 돌아가지 못한 금액을 의미하며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당을 분리해서 보기
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 460,000,000원 | 453,000,000원 | 64,100,511원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 368,000,000원 | 362,048,000원 | 155,052,511원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 294,400,000원 | 289,478,400원 | 227,622,111원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 가정이며 실제 유찰이나 다음 회차의 진행을 확정하는 정보가 아닙니다. 배당 시나리오 역시 최초 근저당 변경등기 및 실제 우선채권액 반영 여부를 확인해야 합니다.
신건 최저가는 460,000,000원으로 최근 평균보다 높습니다. 1회 유찰 시 제시된 최저가는 368,000,000원, 2회 유찰 시에는 294,400,000원입니다. 후속 회차의 가격은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 유찰 여부가 확정된 것은 아니며 실제 점유·권리·물건 상태를 확인해야 할인 폭의 의미를 판단할 수 있습니다.
가격이 낮아질수록 제시된 채권자 미배당액은 증가하지만, 산정표상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 신고되지 않은 점유자의 법적 지위가 확인되기 전에는 실제 취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 장기동 푸른솔중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가에서는 제반 주위여건을 무난한 것으로 평가했습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 15층 건물의 4층 402호입니다. 기본적인 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로 및 토지. 단지 내 포장도로를 이용해 외곽 공도에 접합니다. 토지는 부정형이며 인접 토지와 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 고도지구와 공항 관련 장애물제한표면구역·진입표면구역 등이 기재돼 있습니다. 교육환경 보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으며, 대상자는 외국인 등, 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 표시돼 있습니다. 매각기일의 실제 적용 여부는 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반 사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1,007세대 아파트 단지로 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래금액은 430,000,000원부터 473,000,000원까지 분포합니다. 다만 비교 거래에 서로 다른 전용면적과 층이 포함돼 있어, 본건에 직접 적용할 수 있는 가격 범위는 개별 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기. 국민은행 을구 1번 근저당의 최초 채권최고액 310,800,000원과 변경 후 채권최고액 254,770,000원을 구분해 확인하세요. 예상배당표는 최초 금액을 사용하고 있습니다.
- 임대관계·점유. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금, 대항력 및 배당요구 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 상속 및 공유관계. 범수민·한채민·한채희의 공유지분과 상속에 따른 소유권이전 내역, 실제 점유 및 인도 협의 상대방을 확인하세요.
- 압류 및 조세채권. 범수민 지분에 대한 국의 압류가 기재돼 있습니다. 세금 관련 우선순위와 실제 배당 여부를 확인하고, 등기상 소멸과 조세채권의 배당을 구분하세요.
- 중복 경매개시결정. 국민은행의 2026타경11 외에 중소기업은행의 2026타경30926 임의경매개시결정도 기재돼 있습니다. 실제 매각절차와 사건 진행 상태를 확인하세요.
- 시세 비교. 신건 최저가가 최근 평균의 101.4%입니다. 특히 전용 100.46㎡의 10층 실거래가 460,000,000원과 본건의 층·향·상태를 구분해 비교하세요.
- 관리비 및 인도. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 실제 점유자에 따른 인도·명도 절차를 검토하세요.
- 원본 및 기일 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각기일·매각조건을 대조하세요.
맺으며 — 권리 소멸 구조는 단순하지만, 가격과 점유는 별개다
김포 청송마을중흥에스-클래스 617동 402호는 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 산정된 인수액도 0원입니다. 다만 최초 근저당의 채권최고액 변경이 배당 계산에 반영되지 않았고, 감정평가상 임대관계가 미상이어서 배당과 점유에 대한 추가 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 460,000,000원이 최근 12개월 평균 453,750,000원의 101.4%입니다. 최신 거래 465,000,000원보다는 낮지만, 면적과 층이 달라 이를 곧바로 가격 할인으로 해석할 수 없습니다. 특히 본건과 면적이 유사한 100.46㎡의 10층 거래가도 460,000,000원으로 확인됩니다.
결론적으로, 등기상 인수액은 0원으로 산정되지만 신건 가격은 최근 평균 시세 이상입니다. 실제 임대차·점유와 근저당 변경등기를 먼저 확인하고, 현재 최저가와 후속 회차 시나리오를 구분해 접근해야 합니다.
