의정부지방법원 2025타경72387. 구리시 수택동 ‘성원상떼빌’ 101동 14층 1413호 아파트입니다. 현 소유자는 오정은으로, 2014.10.02 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 210,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.04.03 설정된 이광휘의 근저당권으로 채권최고액은 35,000,000원입니다. 이후의 오케이저축은행 가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기권리만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 한동민의 전입일이 2021.07.30으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 실제 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가에 더해질 인수금액과 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 482-2 수택동성원상떼빌 101동 14층 1413호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방2·거실·주방·욕실 및 화장실·발코니·현관 등 |
| 층 / 사용승인 | 15층 중 14층 · 2006.10.31 |
| 비교 대상 면적 | 53.28㎡ |
| 소유자 | 오정은 (2014.10.02 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 362,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송전호 / 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
등기부상 과거 근저당권과 가압류·압류 상당수는 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.03 이광휘 근저당권 35,000,000원입니다. 그 뒤의 오케이저축은행 가압류 17,414,530원과 2025.09.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 한동민의 전입일은 기준권리보다 약 2년 앞선 2021.07.30입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한동민 | 2021.07.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 대위·보증기관 승계 신고는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
성원상떼빌은 182세대, 사용승인일은 2006.10.31입니다. 확인된 비교 거래는 4건이며 최신 거래는 2024.05의 360,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 360,000,000원으로 집계되어, 현재 최저가 362,000,000원은 최근 시세의 100.6%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 53.7㎡ | 13 | 360,000,000원 |
| 2022.10 | 57.64㎡ | 12 | 375,000,000원 |
| 2021.06 | 54.01㎡ | 15 | 362,000,000원 |
| 2021.06 | 53.7㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 361,750,000원 |
전체 평균은 361,750,000원으로 현재 최저가와 거의 같지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 볼 필요가 있습니다. 두 기준 모두 360,000,000원으로 현재 최저가보다 2,000,000원 낮습니다. 또한 최근 구간과 이전 거래의 추세는 -0.6%로, 크지는 않지만 하락 추세입니다. 따라서 신건 362,000,000원을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,868,000원 |
| 1. 근저당 · 이광휘 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 17,414,530원 | 17,414,530원 |
| 3. 강제경매 · 송전호 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 225,717,470원 |
위 배당 가정에서는 등기채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 225,717,470원으로 계산됩니다. 다만 한동민의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차보증금 배당 또는 매수인 승계가 실제로 발생하는지는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구리시 수택동 ‘수택동 사거리’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층으로, 급배수·위생·난방·화재경보기·소화전·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 남서측과 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등의 지정이 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 시세 표본. 확인 거래는 4건이고 최신 거래가 2024.05입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 호수의 상태·향·내부수리에 따른 가격 편차 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 한동민의 보증금, 실제 점유 유지 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 중 매수인이 승계할 금액이 확인되면 낙찰가와 합산해 최근 시세 360,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 362,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다. 신건 자체에는 가격 할인 효과가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -0.6%이므로 전체 평균 361,750,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
- 유찰 시에도 인수 검증. 289,600,000원이나 231,680,000원으로 내려가더라도 미상 임차보증금이 남으면 실제 부담액은 최저가와 달라집니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 가격도, 인수액도 아직 유리하다고 볼 수 없다
이 사건의 말소기준권리는 명확하고 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하지만, 핵심은 2021.07.30 전입한 한동민입니다. 보증금과 확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 승계금액은 가능·미상 단계입니다. 그 상태에서 신건 최저가 362,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 360,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -0.6% 하락입니다.
따라서 현재 회차에서는 “최저가가 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 먼저 임차인의 보증금과 승계 범위를 확정한 뒤 실질취득가를 계산해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 같은 원칙이 적용됩니다. 이 물건은 가격보다 먼저 선순위 전입자의 실제 권리관계 확인이 끝나야 판단이 가능한 사건입니다.
