서울남부지방법원 2025타경12821. 목동 삼성하이츠빌라 제지하층 제3호, 전용 70.83㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이고, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물의 지하층입니다. 감정가는 234,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 187,200,000원입니다.
권리분석의 중심은 보증금 180,000,000원의 임차인 성용인입니다. 임대차계약일과 주민등록일·확정일자가 모두 2021.03.02이고, 점유개시일은 2021.03.31입니다. 2024.04.04에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현 경매의 말소기준인 2025.10.24 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 대항력과 우선변제권이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 318-14 제지하층 제3호 서울특별시 양천구 목동중앙남로16다길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 현황 연립주택 · 전용 70.83㎡ · 지하 1층/지상 4층 중 지하층 |
| 사용승인일 | 1991.06.27 |
| 소유자 | 박정일 (2021.08.03. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 187,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성왕수 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 사건의 말소기준은 2025.10.24 강제경매개시결정입니다. 과거 근저당권과 가등기·이전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 반면 성용인의 전입·확정일자와 주택임차권등기는 현 말소기준보다 앞서므로 매각만으로 당연히 없어지는 권리가 아닙니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성용인 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 180,000,000원 | 2021.03.02 점유개시 2021.03.31 배당요구 2024.04.04 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 | 0원 전액 배당 가정 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 성용인은 2024.09.24 개시된 종전 강제경매의 채권자이기도 합니다. 그 경매는 2024.12.18 말소됐지만, 현 자료에는 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유와 반환채권의 실체를 원본으로 확인해야 합니다.
② 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 부근
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 187,200,000원 | 0원 | 187,200,000원 | 임차인 전액 배당 |
| 2회 유찰 시 64% | 149,760,000원 | 33,136,640원 | 182,896,640원 | 보증금 잔액 승계 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 119,808,000원 | 62,669,312원 | 182,477,312원 | 보증금 잔액 승계 |
2회 유찰 시 표면상 최저가는 149,760,000원이지만, 매수인 인수액을 더한 실질취득은 182,896,640원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 119,808,000원에 인수액 62,669,312원이 붙어 실질취득은 182,477,312원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 총취득액은 보증금 180,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 상층 거래와 지하층 가격을 분리해서 볼 것
삼성하이츠빌라는 19세대, 사용승인일 1991.06.27의 소규모 공동주택입니다. 전용 70.83㎡의 제공된 실거래는 총 5건이며, 전체 평균은 253,600,000원입니다. 최근 12개월 평균은 280,000,000원, 최신 거래는 2024.06의 260,000,000원이고 최근 거래 추세는 +18.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 70.83㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 2024.02 | 70.83㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 2022.04 | 70.83㎡ | 3층 | 268,000,000원 |
| 2021.10 | 70.83㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 70.83㎡ | 지하 1층 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 253,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 280,000,000원 |
현재 실질취득 187,200,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 66.9%, 최신 거래 260,000,000원의 72.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 최근 두 거래는 2층과 3층이고 대상은 지하층입니다. 같은 면적의 유일한 지하층 거래는 2021.08의 180,000,000원으로, 현재 실질취득 187,200,000원은 그 금액의 104.0%입니다.
따라서 상층 거래 평균만 근거로 “시세보다 매우 싸다”고 단정하기 어렵습니다. 최근 시장 추세는 +18.6%로 하락장은 아니지만, 지하층의 채광·습기·환기·내부 상태와 거래시점 차이를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,420,800원 |
| 1. 임차인 성용인 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 성왕수 | 183,000,000원 | 3,779,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자는 청구액 183,000,000원 중 3,779,200원만 배당받고 179,220,800원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목3동주민센터 남동측 인근이며, 단독주택·공동주택과 일부 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 등촌역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물로 사용승인일은 1991.06.27입니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 5m, 남동측과 북서측 약 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약 허가구역이 설정돼 있습니다. 적용 대상 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 상태 확인. 건축물 현황도면이 없고 이해관계인이 부재해 탐문조사와 기존 평가전례를 바탕으로 내부구조도가 작성됐습니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 공동주택이고 제공된 동일 면적 거래는 5건입니다. 대상이 지하층이므로 상층 거래가를 그대로 적용하기보다 지하층 수요와 개별 상태를 따로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 전입일·확정일자·점유개시일·임차권등기와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 사건기록 원본에서 다시 확인하세요.
- 임대차 실체 확인. 성용인은 종전 강제경매의 채권자이기도 합니다. 보증금 송금 내역, 계약서, 실제 점유와 보증금 반환채권의 진정성을 확인해야 합니다.
- 현재 회차 배당 검증. 인수 0원 결론은 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당된다는 전제입니다. 당해세 등 선순위 배당 변수가 생기면 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 더한 금액으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 지하층 현장 확인. 채광·환기·습기·누수·결로·배수와 실제 내부구조를 확인하세요. 현황도면 부재로 내부구조는 탐문과 기존 평가전례를 기초로 작성됐습니다.
- 시세 보정. 최근 2층·3층 거래 평균은 280,000,000원이지만, 제공된 지하층 거래는 2021.08의 180,000,000원입니다. 층별 가격 차이를 반영해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 다음 회차부터는 최저가 착시”
현재 최저가 187,200,000원에서는 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최신 거래 260,000,000원보다 낮아 보이지만, 대상은 지하층이고 제공된 유일한 지하층 거래는 180,000,000원입니다. 현재 가격을 무조건적인 저가로 평가하기보다 지하층 상태와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
추가 유찰을 기다린다면 더 주의해야 합니다. 2회 유찰 시 표면 최저가는 149,760,000원이지만 미배당 보증금 33,136,640원을 인수해 실질취득은 182,896,640원입니다. 3회 유찰 시에도 실질취득은 182,477,312원입니다. 현재 회차는 배당 검증, 다음 회차부터는 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득 검증이 이 사건의 핵심입니다.
