의정부지방법원 2025타경72436. 남양주시 별내면 청학리 수정그린빌 2층 203호의 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택(단지형)이며, 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 감정가 158,000,000원이 신건 최저매각가로 그대로 적용됩니다. 등기상 소유자는 손광미이며, 경매개시결정 채권자는 한국자산관리공사입니다.

이 물건은 등기상 권리의 현재 상태와 예상배당의 일치 여부가 핵심입니다. 가압류 2건을 말소기준권리로 계산한 결과에는 매각 소멸로 표시했으나, 그보다 앞선 현대캐피탈 근저당의 말소 여부와 한국자산관리공사로의 이전 기록을 함께 확인해야 합니다. 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유관계도 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 근저당의 현재 상태가 핵심

소유권 보존은 2013.09.10 안창모 명의로 이루어졌고, 2013.11.20 손광미에게 소유권이 이전되었습니다. 2013년 근해안강망수산업협동조합 근저당과 우리은행 근저당 등은 등기상 말소된 이력으로 나타납니다.

2025.03.13 오케이저축은행의 가압류 29,446,157원, 2025.03.18 신한카드의 가압류 5,834,625원이 등기되어 있으며, 이후 2025.10.13 한국자산관리공사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 선행 근저당에 관한 이력 확인이 먼저 필요합니다.

② 시세 비교 — 2022년 거래 1건으로 현재 가격을 판단하기 어렵다

확인되는 실거래는 수정그린빌A동의 2022년 3월 거래 1건입니다. 거래면적은 50.91㎡로, 물건의 참고 전용면적 59.15㎡와 다릅니다. 해당 거래는 현재 매각기일보다 오래되었고 면적도 일치하지 않으므로 동일 조건의 최근 실거래 시세로 취급해서는 안 됩니다.

신건 최저가 158,000,000원은 해당 거래 140,000,000원의 112.9%입니다. 단순 금액 차이는 18,000,000원입니다.

다만 거래 사례의 전용면적은 50.91㎡이고 본건의 참고면적은 59.15㎡로, 동일 면적 비교가 성립하지 않습니다. 거래 시점 또한 2022년 3월이므로 2026년 현재의 시장 수준이나 가격 상승·하락 추세를 판정할 근거가 부족합니다. 따라서 112.9%라는 수치만으로 현재 시세보다 비싸다고 확정할 수도, 신건이 저렴하다고 평가할 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)

아래는 산출된 배당 추정액을 그대로 표시한 것입니다. 다만 한국자산관리공사의 신청채권 94,917,484원이 배당 항목에 포함되지 않았고, 2018년 근저당의 처리 역시 명확하지 않습니다. 따라서 실제 법원 배당표로 보아서는 안 됩니다.

기존 배당 추정상 가압류 채권 합계는 35,280,782원이며, 집행비용과 함께 공제한 잔여를 119,707,218원으로 산출했습니다. 한국자산관리공사 신청채권 및 관련 근저당권을 반영하지 않았으므로 소유자 잔여액은 신뢰할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영입니다.

④ 유찰 시 가격·배당 시나리오

신건 최저가에서 유찰될 경우 계산된 회차별 가격은 다음과 같습니다. 유찰 여부는 확정되지 않았으며, 각 회차의 배당 추정은 신청채권 누락 문제를 그대로 포함하고 있습니다.

* 인수액은 기존 산출상 0원입니다. 실제 임차관계와 선행 근저당의 처리 확인을 전제로 합니다. 소유자 잔여 추정액은 신청채권이 반영되지 않은 수치로, 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재 별내초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주위에는 아파트단지·연립주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등이며 새시창호, 위생·급배수시설 및 난방시설이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 12m, 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 완경사지대에 자체 지반을 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지입니다. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 381.0㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역· 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 주택 용도의 토지거래계약 허가구역 지정도 기재되어 있으므로 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 944,400원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 수정그린빌A동은 12세대 규모로 확인됩니다. 확보된 실거래가 2022년 1건뿐이고 본건과 면적도 다르므로 현재의 거래 유동성이나 예상 매각기간을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선행 근저당 원본 확인. 2018.08.31 현대캐피탈 근저당 117,000,000원의 실제 말소 여부와 2025.05.13 한국자산관리공사 이전등기의 효력을 등기사항전부증명서 및 말소 내역으로 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재검토. 오케이저축은행의 2025.03.13 가압류를 말소기준으로 계산한 결과가 실제 선행 담보권 상태와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 신청채권 배당 누락 확인. 한국자산관리공사 청구액 94,917,484원이 예상배당에서 0원으로 처리된 이유를 확인하고 담보채권·배당요구·배당순위를 다시 검토해야 합니다.
• 실제 점유·임대차 조사. 신고된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 자료 등을 확인하여 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 확인된 140,000,000원 거래는 2022년 사례이며 면적이 다릅니다. 동일 전용면적의 최근 거래 및 인근 유사 다세대주택의 매매 사례를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 126,400,000원·101,120,000원은 계산상 후속 회차의 가격입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격을 확인하고, 권리 및 점유관계 검증 이후 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 관리비·세금·건물 상태. 미납 관리비, 당해세 및 건물 내부 상태를 확인하고 별도 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각조건을 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 권리와 배당을 검증해야 한다

수정그린빌 203호는 감정가와 최저가가 158,000,000원으로 동일한 신건입니다. 산출상 매수인 인수액은 0원이지만, 2018년 근저당의 말소 여부와 2025년 한국자산관리공사 이전등기 사이의 관계가 명확하지 않습니다. 신청채권 94,917,484원이 배당 계산에 반영되지 않은 점도 중요한 재검토 사항입니다.

가격 역시 2022년 거래가 140,000,000원보다 112.9% 수준이라는 점은 확인되지만, 거래면적 불일치와 거래 시점의 차이 때문에 현재 적정 시세로 활용하기 어렵습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 위험이 완전히 해소되었다고 판단할 수도 없습니다.

결론적으로 권리·배당·점유관계의 원본 대조와 현재 시세 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 확인 전에는 인수 0원이나 가격 메리트를 확정적인 장점으로 반영하지 않는 보수적인 접근이 필요합니다.