인천지방법원 2026타경153. 김포시 대곶면 율생리 103-10 1동으로, 감정평가상 제조업소로 이용 중인 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 873.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 904,236,840원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 기준점은 2019.11.11 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고, 이후의 경희알미늄주식회사 가압류, 국세 압류, 새론테크 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 일부 압류와 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 율생리 103-10 1동 · 경기도 김포시 대곶면 종생로 87-93 |
| 용도 / 구조 | 기타 + 토지 · 제조업소 이용 · 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 황복실 |
| 토지 | 873.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 904,236,840원 / 904,236,840원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새론테크 주식회사 / 84,814,968원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.11.11 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 존속 중인 경희알미늄주식회사 가압류 197,174,486원, 2024.10.04 국세 압류, 2026.04.22 새론테크 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강형선 | 99.00 | 2024.07.05 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
| 남일우 | - | 2019.12.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
강형선은 2024.07.05 전입, 보증금 20,000,000원·월세 1,500,000원으로 조사됐습니다. 남일우는 2019.12.31 전입으로 확인되지만 보증금과 월세는 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 2019.11.11 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 904,236,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,442,368원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경희알미늄주식회사 | 197,174,486원 | 197,174,486원 |
| 3. 신청채권자 · 새론테크 주식회사 | 84,814,968원 | 84,814,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,805,018원 |
현재 최저가 904,236,840원 가정에서는 반영된 채권 761,989,454원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 130,805,018원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 채권 미회수는 늘지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 904,236,840원 | 761,989,454원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 723,389,472원 | 713,755,577원 | 48,233,877원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 578,711,577원 | 570,524,461원 | 191,464,993원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자 미회수액은 증가합니다. 신청채권자 새론테크 주식회사는 신건에서는 84,814,968원을 전액 배당받는 계산이지만, 1회 유찰 시에는 36,581,091원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 매각 범위 — 일괄매각·지분·제시외 건물 확인
매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 목록 3.~8.은 지분 매각입니다. 제시외 건물인 작업장, 차양, 다용도실, 창고, 계단은 각 매각에 포함됩니다. 반면 이 사건 토지상에 소재하는 컨테이너 수개동은 이동 및 철거가 용이해 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·이용규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 율생4리마을회관 북동측 인근이며, 주변은 소규모 공장·농경지·근린생활시설이 소재한 공장지대로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 현 이용. 기호 1은 제조업소로 이용 중이며 기본적인 전기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·생산녹지지역·성장관리계획구역에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 873.0㎡, 지목 대, 공업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가), 공시지가 401,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 대조. 강형선과 남일우 모두 전입일은 말소기준 뒤지만, 남일우의 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 반드시 확인하세요.
- 점유 범위 확인. 강형선의 점유부분은 99.00으로 조사되어 있습니다. 실제 사용 구역과 건물·토지 점유 상태를 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 목록 3.~8. 지분 매각과 제시외 건물 포함 여부를 매각목록 원문에서 다시 확인하세요.
- 컨테이너 제외. 토지 위 컨테이너 수개동은 매각에서 제외되므로 소유관계와 반출 가능성을 확인하세요.
- 토지 규제. 생산녹지지역·성장관리계획구역·군사시설 보호 관련 규제가 제조업소 이용과 증개축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 904,236,840원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가와 별도로 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현황 확인의 비중이 큰 공장·토지형 사건
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.11 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 존속 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인 강형선·남일우 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 인수 대상은 아닙니다.
다만 이 물건은 주거용이 아니라 제조업소와 토지를 함께 보는 비주거 경매입니다. 일괄매각, 일부 목록의 지분 매각, 제시외 건물 포함, 컨테이너 제외, 생산녹지지역과 군사시설 보호 관련 규제가 동시에 존재합니다. 여기에 남일우의 임대차 금액도 확인되지 않았습니다. 따라서 핵심은 “인수액 0원” 자체보다 무엇이 실제 매각되고 누가 어디를 점유하며, 현재 제조업소 이용을 계속할 수 있는지를 원문과 현장에서 확인하는 것입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 신건 최저가 904,236,840원의 가격 매력도는 별도 검증이 필요합니다.
