의정부지방법원 2025타경72473. 남양주시 퇴계원읍 일신건영아파트 103동 12층 1209호, 전용 84.78㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이종도이며 2023.10.16. 상속을 원인으로 2026.01.05. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 핵심 권리는 2021.06.29. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 채권최고액 132,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤에 설정된 주식회사국민은행 근저당 33,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리보다 주의할 부분은 신건 가격입니다. 전체 8건 평균은 426,000,000원이지만, 여기에는 2021년과 2022년의 500,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 시장을 우선하면 최근 12개월 평균은 392,500,000원, 최신 2026.08. 거래는 400,000,000원입니다. 현재 최저가 414,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%이고, 최근 가격 흐름도 이전 구간 대비 -10.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72473 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 64 일신건영아파트 103동 12층1209호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.78㎡ · 19층 중 12층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 이종도 · 2023.10.16. 상속 · 2026.01.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 414,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 32,406,567원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2021.06.29. 삼성생명보험주식회사 근저당입니다. 임차인 황영자의 전입일은 2021.07.30.으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 2023.01.11. 설정된 주식회사국민은행 근저당과 2026.01.22. 경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황영자 | 2021.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
황영자는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 다만 현재 배당 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장 기준 신건은 높다
일신건영 동일 면적 84.78㎡의 실거래입니다. 전체 평균 426,000,000원보다 최근 12개월 평균 392,500,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 가격 추세는 이전 거래구간 대비 -10.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.78㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 13 | 385,000,000원 |
| 2025.07 | 84.78㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2025.04 | 84.78㎡ | 12 | 405,000,000원 |
| 2023.10 | 84.78㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2022.04 | 84.78㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2021.08 | 84.78㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2021.06 | 84.78㎡ | 15 | 448,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.78㎡ | 2건 | 392,500,000원 |
현재 최저가 414,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 최신 거래 400,000,000원보다도 높은 가격입니다. 전체 평균 426,000,000원만 보면 최저가가 97.2%로 보이지만, 오래된 500,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 414,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,540,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 242,460,000원 |
현재 회차 414,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 165,000,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여액은 242,460,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 414,000,000원 | 165,000,000원 | 242,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 331,200,000원 | 165,000,000원 | 160,763,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 264,960,000원 | 165,000,000원 | 95,450,560원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 퇴계원고등학교 남측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 다가구·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 퇴계원역(경춘선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 19층 중 12층이며 사용승인일은 2000.05.31입니다. 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,841,000원/㎡입니다.
- 규모. 일신건영은 291세대이며 동일 면적 84.78㎡ 실거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 426,000,000원보다 최근 12개월 평균 392,500,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 가격 추세 -10.2%를 감안하면 신건 414,000,000원에는 가격 메리트가 없습니다.
- 임차인 확인. 황영자의 전입일은 2021.07.30.으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변동요소. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 입찰 후 적용 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 최근 시세 위
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2021.06.29. 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 황영자도 말소기준 이후인 2021.07.30. 전입이라 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가 414,000,000원은 최근 12개월 평균 392,500,000원의 105.5%이고 최신 거래 400,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 또한 -10.2%입니다. 따라서 전체 평균 426,000,000원만 근거로 신건을 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 권리 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 부족한 물건으로 정리됩니다.
