인천지방법원 2026타경154. 부천시 오정구 고강동 백산빌라 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2013년 10월 31일 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 59,400,000원)입니다. 그 뒤 농협은행 가압류 7,186,475원, 소상공인시장진흥공단 가압류 8,888,569원, 2026년 임의경매개시결정과 부천시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 주의할 부분은 가격과 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 권금자가 2015년 5월 7일 전입한 것으로 기재돼 있으나 말소기준일인 2013년 10월 31일보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 권금자는 현재 등기부상 소유자와 동일한 이름으로 기재되어 있어 실제 임대차인지, 관계인 점유인지에 대한 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경154 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 574-11 백산빌라 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 지양로176번길 36 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 40.74㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 준공 | 1998.04.23 |
| 소유자 | 권금자 · 2024.09.28 상속, 2026.07.01 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 27,648,780원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2013.10.31 우리은행 근저당입니다. 같은 날 박성식이 거래가액 90,000,000원으로 소유권을 취득했고, 바로 이어 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이후의 가압류·임의경매개시결정·압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 배당자료에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권금자 | 2015.05.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가를 ‘싸다’고 보기 어렵다
백산빌라(574-11)는 총 12세대, 1998년 4월 23일 준공으로 확인됩니다. 대상과 같은 40.74㎡ 면적에서 제공된 실거래는 1건이며, 가장 최근 거래는 2021년 9월 1층 78,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 40.74㎡ | 1 | 78,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 120,000,000원은 이 거래가의 153.8%입니다. 즉 확인된 최신 거래보다 42,000,000원 높습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래시점이 2021년 9월이어서 이를 현재 시세와 동일시할 수는 없습니다. 그럼에도 제공된 비교자료 기준으로는 최저가가 실거래보다 높기 때문에 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘신건 가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 우리은행 근저당 | 59,400,000원 | 59,400,000원 |
| 농협은행 가압류 | 7,186,475원 | 7,186,475원 |
| 소상공인시장진흥공단 가압류 | 8,888,569원 | 8,888,569원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,044,956원 |
신건 120,000,000원 가정 시 배당대상 채권은 전액 충족되고 소유자 잔여액은 42,044,956원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 96,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 76,800,000원 | 457,444원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 고강본동행정복지센터 남측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측과 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 433.4㎡, 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,470,000원/㎡입니다.
- 건물. 알.씨조 스라브지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 거래성. 총 12세대이고 제공된 동일 면적 실거래가 1건뿐이어서 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 권금자가 현재 소유자와 동일한 이름으로 기재돼 있습니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 현황조사·명세서 원문과 현장을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 실무를 위해 관계를 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격자료 보강. 확인된 동일 면적 실거래는 2021.09의 78,000,000원 1건입니다. 현재 가격 판단을 위해 더 최근의 인근 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 신건 가격 착시 경계. 인수액이 0원이어도 실질취득액은 120,000,000원입니다. 확인된 최신 실거래보다 42,000,000원 높습니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 권금자의 전입도 말소기준 뒤이므로 자료상 대항력은 없고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 신건 최저가 120,000,000원은 확인된 동일 면적 최신 실거래 78,000,000원의 153.8%입니다. 거래가 2021년 9월 1건뿐이라 현재 시세의 확정 기준으로 쓰기에는 부족하지만, 이 자료만 놓고 보면 가격 할인은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 점유관계 확인과 최신 시세 검증입니다.
