인천지방법원 2026타경168. 김포시 통진읍 서암리 루체스토리 104동 501호, 전용 69.88㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름의 기준점은 2020.02.26. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 218,500,000원이고, 이후 2022.01.13. 설정된 도이치파이낸셜주식회사 근저당권과 2026.04.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.09.01. 주식회사리드코프 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
현황조사에는 JIN TAIXUN이 2020.03.11. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리인 2020.02.26.보다 뒤라 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 해당 부분은 원본 명세서에서 보완 확인할 필요가 있지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 765-20 루체스토리 104동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 69.88㎡ · 지상5층 건물의 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김화자 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 184,678,203원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2020.02.26. 소유권이 진화즈에게 이전됐고 거래가액은 355,000,000원입니다. 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2020.10.14. 국적취득에 따라 등기명의가 김화자로 변경됐고, 현재 등기부상 소유자는 김화자입니다. 후순위 도이치파이낸셜주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 미배당이 생겨도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 현황조사 전입자 — 대항력은 없고 보증금은 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN TAIXUN | 2020.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 220,000,000원은 최근 시세와 동일
루체스토리104동의 전용 69.88㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균은 212,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래와 최근 집계를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최신 거래 역시 220,000,000원으로 신건 최저가와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 69.88㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 69.88㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.88㎡ | 2건 | 212,500,000원 |
| 최근 평균 | 69.88㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
최저가는 전체 평균의 103.5%이지만, 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 기준을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 대비로는 정확히 100.0%이고 최신 거래가와도 같습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 7.3% 높은 흐름이므로 하락 추세는 아니지만, 신건 자체에 할인 메리트가 있다고 보기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 218,500,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 254,500,000원 중 예상배당은 216,120,000원이며 미배당은 38,380,000원입니다. 후순위 채권의 미배당은 낙찰자가 떠안는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 38,380,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 81,764,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 116,471,200원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 수협은행 청구액 184,678,203원이 충족되는 것으로 계산되지만, 1회 유찰부터는 신청채권자 청구액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진초등학교 동측 인근에 위치하며 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며 사용승인은 2019.03.12.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 435.0㎡, 공시지가는 711,700원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되며, 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 25.8.26.~26.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 루체스토리104동은 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 재확인. 현 최저가 220,000,000원은 최근 평균과 최신 거래가와 동일합니다. 입찰 직전 새 거래가 생겼는지 확인해야 합니다.
- 전입자 원본 확인. JIN TAIXUN의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 전입자가 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 입찰 전 확인하는 것이 중요합니다.
- 후순위 미배당 구분. 도이치파이낸셜주식회사 등 후순위 미배당은 매수인 인수액과 별개입니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 규제 원문 확인. 토지이용계획과 허가구역 관련 사항은 입찰 시점의 최신 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 물건은 2020.02.26. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 전입자 JIN TAIXUN의 전입은 2020.03.11.로 더 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인 인수 구조는 아니며 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 담보권의 미배당 역시 낙찰자 승계와는 별개입니다.
가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 220,000,000원이고 최근 12개월 평균과 최신 거래가도 220,000,000원입니다. 전체 평균 212,500,000원만 보면 신건이 103.5%로 높지만, 최근 기준으로는 100.0%라 현재 회차에는 뚜렷한 할인폭이 없습니다. 권리구조는 비교적 단순하지만, 거래 표본이 2건에 불과하고 전입자의 보증금 정보가 확인되지 않은 만큼 현 회차의 핵심은 ‘싸게 보이는가’가 아니라 최신 시세와 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
