의정부지방법원 2025타경72576. 남양주시 다산동 다산헤리움그랑비스타2차 13층 1344호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 박계덕이며, 2019년 거래가액은 157,946,000원입니다.
이 사건의 핵심은 ‘122,000,000원에 낙찰받으면 끝’이 아니라는 점입니다. 주식회사 한미르홀딩스 박계덕은 2021.01.20 전입했고, 제공된 말소기준권리인 2025.06.11 김연신 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 5,000,000원, 월 차임은 450,000원이며, 배당 구조상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6058 다산헤리움그랑비스타2차 13층 1344호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산중앙로123번길 22-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 박계덕 · 거래가액 157,946,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 122,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주신용협동조합 / 99,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 5,000,000원 승계
말소기준권리는 2025.06.11 김연신 근저당권 35,000,000원으로 제시되어 있습니다. 임차인은 그보다 앞선 2021.01.20 전입이므로 대항력 있는 임차인으로 반영되어 있고, 배당에서는 임차보증금이 지급되지 않으며 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한미르홀딩스 박계덕 | 2021.01.20 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 5,000,000원 |
② 가격 구조 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
현재 회차는 감정가 122,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 이 물건의 매수인 실제 부담은 낙찰가 외에 대항력 임차인의 보증금 5,000,000원을 더해야 합니다. 따라서 회차별 실질취득은 아래처럼 계산됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 122,000,000원 | 5,000,000원 | 127,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 97,600,000원 | 5,000,000원 | 102,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 78,080,000원 | 5,000,000원 | 83,080,000원 |
가격 판단에서 중요한 숫자는 최저가 자체가 아니라 낙찰가 + 5,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득은 감정가보다 5,000,000원 높습니다. 별도의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,000원 |
| 인수 · 임차보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김연신 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,492,000원 |
임차보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 김연신 근저당권 35,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주 다산초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 8호선 다산역이 있어 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 13층 1344호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 동·북·서측으로 외곽공도에 연결됩니다.
- 토지 규제. 공공주택지구·성장관리권역·배출시설설치제한지역 등이 포함되고, 2025.08.26 지정 토지거래계약 허가구역 표시가 있습니다.
- 공시지가. 6,725,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 122,000,000원에 임차보증금 5,000,000원을 더한 127,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 승계 확인. 주식회사 한미르홀딩스 박계덕의 전입일 2021.01.20, 보증금 5,000,000원, 월차임 450,000원 및 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 재확인하세요.
- 우선변제와 배당. 임차인은 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 계산되어 있으므로 배당으로 정리된다고 전제하면 안 됩니다.
- 근저당 이전관계. 남양주신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2026.02.13 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기가 함께 존재하므로 최신 등기부 확인이 중요합니다.
- 신청채권자 청구. 남양주신용협동조합 청구액 99,750,000원과 시나리오상 배당액 0원의 관계를 채권양도·승계서류와 함께 확인하세요.
- 용도 확인. 근린시설로 분류되면서 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으므로 실제 사용현황과 입찰 후 활용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 할인율만 보지 말고, 입찰 시점에 확인한 실제 거래 수준과 실질취득가를 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “122,000,000원 낙찰”이 아니라 “127,000,000원 취득”
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인 1명이 있고, 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 승계하는 구조입니다. 따라서 신건 최저가 122,000,000원만 보고 판단해서는 안 되며, 현재 회차의 실질취득가는 127,000,000원입니다.
동시에 2019년 남양주신용협동조합 근저당의 말소 표시, 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기, 신청채권자 청구 99,750,000원과 시나리오상 신청채권자 배당 0원이 함께 나타나는 만큼 최신 등기와 채권 승계관계를 원문으로 확인하는 절차가 핵심입니다. 권리 인수액은 작지만, 그 존재 자체를 빼고 가격을 계산하면 취득원가를 잘못 보게 되는 물건입니다.
