인천지방법원 2026타경189. 경기도 김포시 장기동 한강센트럴자이1단지 123동 22층 2201호, 전용 약 70.86㎡ 아파트입니다. 부산은행이 설정한 채권최고액 440,000,000원의 근저당을 기초로 임의경매가 진행 중입니다. 등기상 말소기준보다 앞서 존속하는 별도의 인수 대상 제한물권은 확인되지 않고, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 권리구조가 단순하다고 해서 입찰가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 감정가와 최저가가 동일한 453,000,000원인 신건인데, 동일 면적의 최근 실거래 평균은 427,166,666원, 최신 거래는 417,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균뿐 아니라 확인된 실거래 최고가 443,000,000원보다도 높습니다. 입찰 판단의 중심을 권리와 가격으로 나누어 살펴봐야 하는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

권리분석의 기준점은 2023.11.29 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 440,000,000원이며, 채무자는 주식회사스틸뱅크입니다. 이 근저당권이 경매의 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸할 예정입니다.

이후 등기된 2026.05.19 임의경매개시결정과 2026.06.05 국민건강보험공단 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 종전 생보부동산신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소되었습니다. 소유권이전등기 자체는 매각 시 일반적인 소유권 취득 절차로 처리되는 사항이며, 신탁이 현재 존속하는 인수 권리로 남아 있는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 106.0%

한강센트럴자이1단지의 동일 면적대인 전용 70.86㎡ 최근 실거래 12건을 기준으로 비교했습니다. 거래기간은 2026년 4월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균 거래가는 427,166,666원입니다.

실거래가격은 403,000,000원~443,000,000원에 분포합니다. 반면 신건 최저가는 453,000,000원으로, 최근 실거래 평균의 106.0%입니다. 평균보다 높은 것은 물론, 확인된 거래 최고가도 웃돕니다.

최신 거래가는 2026년 9월의 417,000,000원으로 최근 평균보다 낮습니다. 다만 층별 거래가격의 차이가 있고 과거 대비 추세 수치가 확정되지 않았으므로, 이 사실만으로 전체 시장의 하락 추세를 단정하지는 않습니다. 본건과 같은 22층 거래도 2026년 8월 425,000,000원에 확인됩니다. 실제 적정가격은 층·향·내부 상태를 함께 살펴야 하지만, 확인된 가격만으로는 신건에 할인 매력이 있다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정 아래 집행비용과 부산은행 근저당을 배분한 추정 결과입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준으로 산정되어 있으며, 실제 신청채권자의 청구액 415,163,190원과는 구분해야 합니다.

집행비용 6,930,000원 및 부산은행 채권최고액 440,000,000원 배당을 가정한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액·공동담보 변제·당해세·공과금 우선순위·최우선변제 등은 반영되지 않아 실배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 후순위 압류가 소멸한다는 사실과 압류 관련 채권의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가

신건에서는 근저당 채권최고액을 모두 배당한다는 가정이 성립하지만, 유찰로 최저가가 낮아지면 채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 이 미배당액이 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 부산은행 근저당이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다. 실제 임차관계나 별도의 인수 조건이 확인되면 다시 계산해야 합니다.

유찰 시 가격은 최근 거래 평균보다 낮아질 수 있지만, 표에 기재된 가격은 실제로 예정된 다음 매각가격을 확정하는 것이 아닙니다. 매각기일과 최저매각가격이 변경되면 법원 공고를 기준으로 재확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포금빛초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 동류형 아파트와 학교, 근린생활시설 등이 분포하는 아파트 중심 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서에는 제반 교통상황이 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 22층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 구조입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기와 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 단지 규모. 총 3,481세대이며 2017.01.20 준공된 단지입니다. 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인되어 가격 비교를 위한 거래사례가 확보되어 있습니다. 다만 거래사례의 존재만으로 매도 시점의 환금성이 보장되지는 않습니다.
• 도로 및 토지. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다. 토지의 주된 이용은 아파트 부지이며, 용도지역에는 제2종일반주거지역 등이 포함됩니다. 지상 토지의 공시지가는 1,753,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 고도지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 학교환경보호구역 관련 제한 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 기록의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로, 입찰 및 취득 시점에 적용되는 규제는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내 하자·수리비·설비 상태 등은 별도의 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 3,481세대 규모의 아파트이고 최근 동일 면적 거래가 확인됩니다. 거래가격은 403,000,000원에서 443,000,000원까지 차이가 있으므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다. 신건 최저가가 해당 거래 범위보다 높은 점은 가격 부담 요인입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 입찰가격 검토. 최저가 453,000,000원은 최근 평균 427,166,666원의 106.0%입니다. 최신 거래가 417,000,000원과 동일한 22층 거래가 425,000,000원도 함께 비교하고, 본건의 향·상태 차이를 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인자료와 실제 점유자를 대조해야 합니다. 새로운 임차인이 확인되면 대항력과 배당관계를 처음부터 다시 분석해야 합니다.
• 말소기준 및 공동담보 확인. 2023.11.29 부산은행 근저당이 말소기준입니다. 공동담보로 기재된 양산시 소재 토지의 담보 변동 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 국민건강보험공단 압류 확인. 압류등기 자체는 후순위 소멸 대상으로 분류되지만, 공과금 관련 채권의 교부청구 및 법정 우선순위는 별도로 검토해야 합니다. 예상배당표만으로 세금·공과금 정산이 확정되었다고 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 점검. 평균 유찰 횟수 1.1회는 참고 통계일 뿐, 본건의 향후 유찰이나 낙찰 결과를 보장하지 않습니다. 유찰 후 가격이 변경되면 당시 실거래 및 매각 조건을 다시 비교해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 채무와 실제 점유자의 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 및 규제 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 확인하고, 토지이용 규제와 매각기일 변경 여부도 함께 점검해야 합니다.

맺으며 — 권리구조와 입찰가격은 별개다

김포 한강센트럴자이1단지 123동 2201호는 부산은행 근저당을 말소기준으로 후순위 압류가 소멸하는 구조입니다. 현재 신고된 임차인은 없고, 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 점을 고려하면 실제 점유와 임차관계를 확인하기 전까지 권리위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수는 없습니다.

가격에서는 보다 명확한 주의가 필요합니다. 신건 최저가 453,000,000원은 최근 실거래 평균 427,166,666원보다 높고, 최신 거래가 417,000,000원은 물론 최근 거래 최고가 443,000,000원도 초과합니다. 권리구조가 비교적 단순하다는 장점만으로 최근 시세 이상의 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

종합적으로 현재 가격 메리트는 제한적이며, 점유·임대관계와 공동담보, 실제 배당 및 공과금 관계의 추가 확인이 필요합니다. 유찰로 최저가가 조정될 경우에도 변경 가격 자체보다 그 시점의 최근 실거래와 예상 실질취득비용을 기준으로 판단하는 것이 중요합니다. 핵심은 등기상 인수액 0원이라는 사실과 실제 취득가격의 적정성을 구분해 평가하는 것입니다.