의정부지방법원 2025타경72589. 남양주시 화도읍 묵현리 490-7, 1층 103호의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 77,000,000원입니다. 현재 소유자는 최익순이고, 2018.06.19 매매를 원인으로 2018.07.30 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 60,000,000원입니다. 경매의 말소기준권리는 2022.09.02 설정된 유준환의 근저당권으로 채권최고액은 60,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2022.09.02 근저당권이 말소기준이 되고, 2025.11.06 유준환이 임의경매를 신청했습니다. 다만 임차인 윤여욱은 2020.07.13 전입하여 근저당 설정보다 앞섭니다. 배당요구는 2025.12.10 접수했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 배당표상 인수액 0원만 보고 실제 매수인 부담까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 490-7 1층103호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로38번안길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 호수 / 건물 | 1층 103호 · 적벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 |
| 면적 | 37.05㎡ |
| 소유자 | 최익순 · 2018.07.30 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
1992.05.25 설정됐던 한국주택은행 근저당은 이후 주식회사국민은행으로 이전됐다가 2018.08.01 해지로 말소됐습니다. 2001.05.24 박철훈 가압류 역시 2005.09.29 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.09.02 유준환 근저당권이고, 이 권리와 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 확인 전에는 인수 0원으로 단정 금지
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤여욱 | 2020.07.13 | 미상 | 미상 | 2025.12.10 | 대항력 가능·미상 |
윤여욱은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2020.07.13은 말소기준권리인 2022.09.02보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액과 배당 후 미회수액을 계산할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
대영빌라(1동)는 11세대이고 준공일은 1991.12.06입니다. 비교 대상으로 제시된 면적은 37.05㎡이지만 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않아 최저매각가 77,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 2. 근저당권 · 유준환 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,214,000원 |
위 배당표는 제공된 계산값으로, 집행비용 1,786,000원과 유준환 근저당 60,000,000원을 배당한 뒤 15,214,000원이 남는 구조입니다. 다만 임차인 보증금과 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 77,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 15,214,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 61,600,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 91,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 12,007,040원 | 0원 |
2회 유찰 시 제공된 계산상 유준환 근저당 채권에서 12,007,040원의 미배당이 발생합니다. 다만 근저당의 미배당은 그 자체로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 이 사건에서 별도로 확인해야 할 인수 위험은 말소기준권리보다 앞선 윤여욱의 임차관계입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천마중학교 북측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편은 전반적으로 보통입니다.
- 건물. 적벽돌조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 103호로, 외벽은 적벽돌 노출쌓기, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시복층유리창입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 257.0㎡, 공시지가 666,500원/㎡이며 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 대입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤여욱 보증금 확인. 2020.07.13 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계를 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위까지 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 2025.12.10 배당요구가 접수됐으나 실제 배당 가능액은 보증금과 우선순위 확인이 선행돼야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 제공 계산은 임차보증금이 반영되지 않았으므로 0원 인수를 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 가격 원본 대조. 최근 실거래 비교값이 없어 77,000,000원의 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
- 공부·현황 차이 확인. 토지 지목은 잡종지이나 현황은 대로 이용 중입니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘77,000,000원’이 아니라 ‘보증금 미상’
등기부상의 말소 구조만 보면 유준환의 2022.09.02 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 윤여욱은 그보다 앞선 2020.07.13 전입자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다. 또한 최근 실거래 가격이 없어 감정가 77,000,000원의 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 선순위 전입 임차인의 보증금·점유·확정일자 확인이 가격 검토보다 먼저인 사건입니다.
