의정부지방법원 2025타경72629. 남양주시 다산동 ‘다산펜테리움리버테라스Ⅰ’ 7306동 26층 2603호, 전용 84.9527㎡ 아파트입니다. 소유자 문지연은 2023.04.11 공유자 전원 지분을 거래가 840,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.05.27 설정된 염은진의 근저당권 채권최고액 520,000,000원입니다. 그 뒤 영진레미콘·유진기업·이순산업의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 김종환은 2022.12.16 전입, 2024.11.28 확정일자, 2025.12.16 배당요구를 갖추고 있으며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 보증금 액수가 확인되지 않았기 때문에, 매각대금에서 전액 배당되지 않는 금액이 존재할 경우 그 잔액은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6215 다산펜테리움리버테라스1 7306동 26층 2603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9527㎡ · 30층 건물 중 26층 |
| 소유자 | 문지연 (2023.04.11 소유권 취득 · 거래가 840,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 886,000,000원 / 886,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 27,801,180원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2025.05.27 염은진 근저당권 520,000,000원입니다. 2025.08.05 영진레미콘 가압류 98,495,080원, 2025.08.13 유진기업 가압류 85,681,825원, 2025.08.22 이순산업 가압류 27,801,180원과 이후 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 김종환의 전입일은 2022.12.16로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종환 | 2022.12.16 | 2024.11.28 | 2025.12.16 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 가능 |
김종환은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 2년 5개월 앞서며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 보증금을 확인하기 전에는 최저매각가만으로 실질 취득원가를 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 명목가격은 낮지만 실질취득가는 아직 미정
같은 단지 ‘다산펜테리움리버테라스Ⅰ’은 944세대, 2018.12.21 준공이며 비교 표본은 전용 84.93~84.95㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,056,333,333원, 최신 거래는 2026.09 1,170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 18 | 1,170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 28 | 1,140,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 30 | 1,060,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 17 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 9 | 1,075,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 16 | 1,050,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 1,036,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 26 | 1,150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 28 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 18 | 920,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 5 | 935,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 20 | 990,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 1,056,333,333원 |
표면적으로 최저매각가 886,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.9%이고, 최신 거래 1,170,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이 비교는 어디까지나 법원 최저가 자체의 위치를 보여줄 뿐입니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 가격 판단 기준은 886,000,000원 + 미배당 보증금입니다. 이 금액이 확정되기 전에는 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 886,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,260,000원 |
| 2. 근저당 · 염은진 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 영진레미콘 | 98,495,080원 | 98,495,080원 |
| 4. 가압류 · 유진기업주식회사 | 85,681,825원 | 85,681,825원 |
| 5. 가압류 · 이순산업주식회사 | 27,801,180원 | 27,801,180원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 이순산업주식회사 | - | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 염은진 | 27,801,180원 | 27,801,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,960,735원 |
위 금액 기준으로는 채권자 배당액 합계 759,779,265원, 소유자 잔여 114,960,735원입니다. 다만 김종환의 보증금이 확인되면 우선변제 배당이 반영되어 후순위 채권과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 확인은 그대로 필요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 배당 부족 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 886,000,000원 | 759,779,265원 | 0원 | 114,960,735원 |
| 1회 유찰 · 80% | 708,800,000원 | 699,312,000원 | 60,467,265원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 567,040,000원 | 558,969,600원 | 200,809,665원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 30층 건물의 26층입니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 다산펜테리움리버테라스Ⅰ 단지 내에 위치하며 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 944세대, 2018.12.21 준공 단지이며 비교 가능한 동일 면적대 최근 거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,455,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김종환의 보증금 액수와 배당 후 잔존액을 확인하지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 명목 할인율과 실질원가 분리. 최저가 886,000,000원은 최근12개월 평균의 83.9%지만, 실제 비교금액은 미배당 보증금을 더한 금액입니다.
- 배당순위 원본 대조. 임차인의 확정일자 2024.11.28과 말소기준 2025.05.27의 선후관계, 배당요구 종기 내 신고 여부를 매각물건명세서와 배당요구서로 재확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 실제 임차인이 점유 중이라면 배당·보증금 반환 관계와 별개로 인도 시점과 협의 절차를 점검해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 등은 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “83.9%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
이 물건은 신건 최저가가 886,000,000원으로 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 1,056,333,333원의 83.9%입니다. 최신 거래 1,170,000,000원과 비교해도 법원 가격 자체는 낮습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 김종환의 보증금이 미상이라는 점이 모든 가격 판단보다 우선합니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수한다면 매수인 인수는 없어질 수 있지만, 미배당액이 남으면 그 금액만큼 실질취득가가 올라갑니다. 따라서 이 사건의 결론은 “명목가격은 시세 아래, 실질가격은 아직 미확정”입니다.
