인천지방법원 2026타경209. 부천시 원미구 춘의동 삼보테크노타워 2층 233호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 공유자는 강이수·신승식 각 2분의 1이고, 말소기준권리는 2018년 5월 14일 국민은행 근저당권 328,800,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 추가 근저당, 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기부 바깥의 임차관계에서 중요한 예외가 하나 있습니다.
장순범은 1998년 5월 19일 전입했고 보증금은 15,000,000원, 월차임은 1,500,000원입니다. 전입일이 2018년 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 분석됐고, 우선변제권은 없어 예상배당표에서도 임차보증금 배당액은 0원입니다. 결국 현재 회차에서는 이 보증금 전액이 매수인 승계액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 195 삼보테크노타워 2층 233호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 27층 건물 내 2층 233호 |
| 사용승인 | 2018.04.25 |
| 소유자 | 강이수 2분의 1 · 신승식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 439,775,000원 / 439,775,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 380,067,525원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 제시외 건물 | 건물 내 사무실 35.1㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
등기부상 핵심은 2018.05.14 국민은행 근저당권입니다. 2022년 추가 근저당권 120,000,000원, 케이뱅크 가압류 21,709,165원, 인천신용보증재단 가압류 7,499,970원, 남아 있는 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸 처리됩니다. 2025년에 설정된 부천시 압류 2건은 2026.01.20 해제·말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력 有 · 우선변제 無 · 1,500만원 승계
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장순범 | 1998.05.19 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 2026.08.18 | 대항력 有 우선변제 無 승계 15,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 장순범의 보증금 15,000,000원은 현재 예상배당에서 한 푼도 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 신건에서의 실질취득액은 439,775,000원 + 15,000,000원 = 454,775,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 439,775,000원 | 15,000,000원 | 454,775,000원 | 45,031,885원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 351,820,000원 | 15,000,000원 | 366,820,000원 | 131,914,615원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 281,456,000원 | 15,000,000원 | 296,456,000원 | 201,293,519원 |
③ 예상배당표 (매각가 439,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,797,750원 |
| 인수 · 임차인 장순범 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 328,800,000원 | 328,800,000원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 104,177,250원 |
| 4. 가압류 · 케이뱅크 | 21,709,165원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 7,499,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 478,009,135원 중 예상배당은 432,977,250원이며 미배당은 45,031,885원입니다. 임차보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 승계로 처리됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 내부에 제시외 사무실 35.1㎡가 있고 매각에 포함됩니다.
- 입지. 춘의역(7호선) 남동측 인근으로, 주변은 지식산업센터·업무시설·공장·근린시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 춘의역이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물이며 사용승인일은 2018.04.25입니다. 승강기·스프링클러·소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역, 지목은 공장용지이며 토지면적은 19,353.8㎡, 공시지가는 3,116,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남서측 약 15m 내외 포장도로와 남동측 약 8m 내외 포장도로를 이용 중입니다.
- 법적 제한. 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 중첩돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재계산. 현재 최저가 439,775,000원에 임차보증금 승계 15,000,000원을 더해 454,775,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 장순범은 대항력 있는 임차인으로 분석됐으므로, 보증금 승계와 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 사무실 확인. 내부 사무실 35.1㎡가 매각에 포함되므로 현황·구조·이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 대조. 감정평가상 내부 제시외 건물이 확인됐으므로 등기·건축물 현황과 실제 내부 구조를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸권리보다 임차인 승계가 핵심”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 하지만 실제 매수인 부담을 결정하는 것은 장순범의 대항력 있는 보증금 15,000,000원입니다. 현재 회차에서 최저가 439,775,000원만 놓고 판단하면 취득원가를 15,000,000원 작게 보게 되고, 실제 기준은 454,775,000원입니다. 또한 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 후순위 배당은 더 불리해질 수 있습니다. 이 물건은 등기 말소 여부보다 임차보증금 승계와 세금 배당순서를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
