최저가 62,400,000원이 아니라, 실질취득은 121,523,200원 — 방화동 오피앙 717호

서울남부지방법원 2025타경12849. 서울 강서구 방화동 오피앙 7층 717호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자 김호중은 2022년 5월 12일 매매를 원인으로 2022년 6월 17일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 70,000,000원입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023년 6월 19일 토스뱅크 가압류지만, 임차인 전성민은 그보다 앞선 2022년 9월 15일 확정일자를 받고 2022년 10월 11일 전입했습니다. 따라서 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.

현재 최저매각가 62,400,000원에서 집행비용 1,523,200원을 먼저 차감하면 전성민에게 배당되는 금액은 60,876,800원입니다. 보증금 120,000,000원 중 남는 금액은 59,123,200원이고, 이를 낙찰가에 더하면 실질취득비는 121,523,200원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아 보일수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 감소분만큼 임차인 인수액이 늘어나는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023년 6월 19일 토스뱅크 가압류 36,278,075원입니다. 그 이후의 서민금융진흥원 가압류, 강서구 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류와 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 전성민의 임대차는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

임차인·점유관계

확인된 실명 임차·점유자는 2명이며, 별도로 신원과 보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 임대차 기재가 1건 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 실제 임차인 보증금으로 중복 합산한 내역은 없습니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득비는 약 120,000,000원 이상

실거래 자료는 확인되지 않았으므로 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 감정가와 배당구조만으로도 현재 회차의 실질취득비가 감정가를 크게 웃돈다는 점은 명확합니다. 현재 최저가 62,400,000원은 감정가의 80%이지만, 인수액을 합치면 121,523,200원으로 감정가의 155.8%가 됩니다.

유찰될수록 낙찰가는 62,400,000원에서 49,920,000원, 39,936,000원으로 내려가지만 인수액은 59,123,200원에서 71,378,560원, 81,182,848원으로 증가합니다. 세 회차 모두 실질취득비가 약 121,000,000원으로 유지되는 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,400,000원 가정)

집행비용 차감 후 매각대금 전액이 전성민 임차보증금에 배당되며, 부족분 59,123,200원은 매수인이 인수합니다. 후순위 채권자 총 미배당액은 366,594,712원으로 제시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 치현초등학교 북서측 인근에 있으며, 주변에 동유형 오피스텔·대규모 아파트단지·학교·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방화역이 있습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 용도와 실제 이용관계를 원본 건축물대장으로 대조해야 합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 철근콘크리트 평지붕 11층 건물의 7층이며, 사용승인일은 2001.12.11입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 25m, 북측 약 20m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역의 업무용 부지이며, 공시지가는 ㎡당 6,379,000원입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역과 토지거래계약 허가구역 지정 내역 등이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득비 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 미배당액을 합친 금액으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차보증금 원본 확인. 전성민의 임대차계약서, 보증금 120,000,000원 지급자료, 전입·점유 유지 여부와 임차권등기명령 기록을 확인해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 전성민이 임차권자이자 신청채권자이므로 소유자와의 관계, 계약 체결 경위와 보증금 반환채권의 진정성을 점검해야 합니다.
• 신원 미상 점유관계. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 임대차 기재는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 보완 확인해야 합니다.
• 세금 교부청구. 국세·지방세 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 임차인 미배당 및 매수인 인수액 변동을 계산해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 건축물대장상 용도와 주거 사용의 적법성을 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 동일 건물과 인근 오피스텔·업무시설의 최근 거래 및 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자를 관리사무소·현장조사로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구와 세금 교부청구 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형 물건”

이 사건의 최저매각가는 62,400,000원이지만 경제적 부담은 그 금액에서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 전성민의 보증금 120,000,000원 중 59,123,200원이 미배당으로 남아, 현재 회차 실질취득비는 121,523,200원입니다. 이는 감정가 78,000,000원의 155.8%입니다.

추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득비는 121,298,560원, 121,118,848원 수준으로 유지됩니다. 여기에 전성민의 임차관계 진정성 확인, 신원 미상 임대차, 국세·지방세 당해세 가능성과 근린시설·업무시설 용도 확인까지 필요합니다. 최저가 기준으로는 저가처럼 보이지만, 실질취득 기준으로는 가격 안전마진을 확인하기 어려운 고위험 인수형 물건입니다.