의정부지방법원 2025타경72645. 남양주시 퇴계원읍 성원아파트 106동 4층 405호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이범진이고, 2016.04.08 소유권이전과 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당들과 윤송원 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없고 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격도 신건치고는 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 감정가와 최저매각가는 456,000,000원으로 같고, 동일 면적 최근 12개월 평균 466,000,000원의 97.9%입니다. 최신 거래는 2026.09의 497,000,000원입니다. 다만 최근 12건은 440,000,000원부터 500,000,000원까지 분포하므로, 평균 하나만으로 개별 호수의 적정 입찰가를 단정하기보다는 4층이라는 개별 조건까지 함께 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72645 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 232 성원아파트 106동 4층 405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·창고·발코니·현관 · 18층 중 4층 |
| 소유자 | 이범진 (2016.04.08 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 271,752,506원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 1999.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2016.04.08 설정된 우리은행 근저당입니다. 해당 근저당은 최초 채권최고액 193,600,000원으로 설정됐고 2024.02.13 변경등기로 채권최고액이 168,300,000원으로 변경됐습니다. 이후 페퍼저축은행 근저당 4건과 윤송원 근저당, 2025.11.18 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.1% 낮은 신건
성원아파트 동일 면적 84.96㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 466,000,000원, 최신 거래는 2026.09의 497,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 14 | 497,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 9 | 465,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 16 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 1 | 463,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 15 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 6 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 17 | 457,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 466,000,000원 |
최저매각가 456,000,000원은 최근 12개월 평균 466,000,000원보다 10,000,000원 낮고, 최근 평균 대비 97.9%입니다. 최신 거래 497,000,000원과 비교하면 41,000,000원 낮습니다. 반면 최근 12건의 최저 거래는 440,000,000원이어서 신건 최저가보다 낮은 실거래도 존재합니다. 따라서 신건 가격에 일정한 할인은 있지만, 모든 최근 거래보다 싼 가격은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,960,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 193,600,000원 | 193,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 110,400,000원 | 110,400,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 55,040,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 윤송원 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권액 합계 760,000,000원 중 예상 배당액은 449,040,000원, 미배당은 310,960,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 456,000,000원 | 449,040,000원 | 310,960,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 364,800,000원 | 358,892,800원 | 401,107,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 291,840,000원 | 286,954,240원 | 473,045,760원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자 손실 가능성과 매수인의 권리 인수 위험은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경춘선 퇴계원역 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·소규모 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경춘선 퇴계원역이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 18층 건물의 4층이며, 사용승인일은 1999.07.03입니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도·도시가스 개별난방·옥내소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 부정형 평탄 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 서측으로 폭 약 10미터의 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역 등이 포함되며 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 1,823,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 731세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 범위 확인. 최근 동일 면적 거래가 440,000,000원~500,000,000원으로 분포합니다. 평균 466,000,000원뿐 아니라 저층·고층 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.04.08 우리은행 근저당과 2024.02.13 채권최고액 변경등기를 원본 등기부에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 상태와 점유자는 입찰 전에 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 승계 가능한 공용부분 비용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 철도보호지구 등 표시된 규제의 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최근 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 평균보다 낮다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2016.04.08 우리은행 근저당 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 가격은 신건 456,000,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 466,000,000원의 97.9%입니다. 최신 거래 497,000,000원보다 낮은 반면, 최근 최저 거래 440,000,000원보다는 높습니다. 따라서 권리 측면에서는 단순한 편이고, 실제 입찰 판단의 승부처는 최근 12건 안에서 4층 405호의 적정 가격을 어디에 둘 것인지입니다.
