의정부지방법원 2025타경72665. 남양주시 오남읍 신일해피트리아파트 103동 2층 204호입니다. 감정평가상 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 15층 건물 중 2층이며, 아파트로 이용 중입니다. 내부는 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 조현식이고, 2017.10.11 소유권이전 당시 거래가액은 189,000,000원입니다.
등기상 핵심은 같은 날 설정된 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 160,800,000원이고 2021.03.15 변경등기에는 채권최고액 137,100,000원이 기재돼 있습니다. 이후 여러 근저당이 설정·말소됐고, 현재 후순위로 확인되는 오케이저축은행 근저당 180,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72665 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 425 신일해피트리아파트 103동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 등 · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 조현식 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 120,229,330원 |
| 경매개시 채권자 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2004.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸
말소기준은 2017.10.11 국민은행 근저당입니다. 국민은행 근저당의 최초 채권최고액은 160,800,000원이며, 2021.03.15에는 137,100,000원으로 변경등기가 있습니다. 이후 설정됐던 앤알캐피탈대부·안전대부·상상인저축은행·제이비우리캐피탈 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.04.27 설정된 오케이저축은행 근저당 180,000,000원과 2025.11.19 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 266,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 266,000,000원으로 시작합니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이번 신건 가격은 권리관계와 별개로 실제 실거래를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 266,000,000원 | 79,324,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,800,000원 | 131,779,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,240,000원 | 173,743,360원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가가 212,800,000원, 170,240,000원으로 낮아지지만 채권자 미배당은 각각 131,779,200원, 173,743,360원으로 커집니다. 반면 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이것은 등기·배당 구조상 인수액 기준이며, 임대관계 현장조사가 완료됐다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 180,000,000원 | 100,676,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 266,000,000원 가정 시 집행비용 4,524,000원, 국민은행 160,800,000원, 오케이저축은행 100,676,000원이 배당되고 채권 미배당은 79,324,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어람초등학교 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 15층 건물의 2층 204호이며, 사용승인일은 2004.11.09입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보기, 옥내소화전, 승강기, 난방 및 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측·남측·북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 현장조사에서 임대관계를 조사하지 못했으므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인 등 원본 자료를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.10.11 국민은행 근저당이 말소기준이며, 2021.03.15 채권최고액 변경등기까지 함께 확인해야 합니다.
- 배당 계산 검증. 예상배당에서는 국민은행 채권액을 160,800,000원으로 사용하고 있어 변경등기 137,100,000원과의 차이를 실제 채권계산서에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 원본 대조. 최근 실거래 정보가 없어 266,000,000원의 적정성을 판단할 수 없으므로 동일 단지·유사 층의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용과 대상 범위를 입찰 전 최신 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유와 가격 확인이 남는다
이 물건은 등기상으로는 2017.10.11 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조이고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계는 현장조사에서 확인하지 못했으며, 가격을 판단할 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 권리표만 보고 곧바로 안전하다고 단정하거나, 신건 266,000,000원을 시세 대비 유리하다고 평가하는 것은 이릅니다. 입찰 전 핵심은 점유·임차관계, 국민은행 채권최고액 변경 내용, 그리고 동일 단지 최근 실거래의 세 가지를 원본으로 확인하는 것입니다.
