인천지방법원 2026타경30051. 부천시 원미구 심곡동 ‘에코스마트2’ 14층 1407호, 전용 14.43㎡의 아파트로 감정평가 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 권리분석의 기준이 되는 권리는 2024.03.28. 케이비캐피탈주식회사 가압류 7,491,800원입니다. 그런데 임차인 김지현은 그보다 앞선 2022.07.13. 점유를 시작하고 2022.07.15. 전입했으며, 2022.06.16. 확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석해야 합니다.
2024.08.01.에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 임차인이 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 현재 최저가 84,000,000원으로는 집행비용 1,912,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 82,088,000원만 배당되므로, 나머지 17,912,000원이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 14층 1407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 14.43㎡ · 14층 중 14층 |
| 소유자 | 강인환 (2022.07.22. 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지현 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 소멸 기준은 2024.03.28. 케이비캐피탈주식회사 가압류입니다. 이후의 롯데캐피탈 주식회사 가압류, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김지현의 전입과 점유는 말소기준보다 앞서므로, 단순히 임차권등기가 2024.08.01.이라는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지현 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.13 / 2022.07.15 | 2022.06.16 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 100,000,000원을 별도의 중복 보증금과 합산할 사안은 없습니다. 다만 임차권자 김지현은 강제경매 신청채권자 김지현과 동일 이름·식별정보로 나타나며, 관계성 확인이 필요한 경고가 있습니다. 이것만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역 및 채권원인을 입찰 전 확인해야 합니다.
② 유찰돼도 실질취득가는 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 84,000,000원 | 17,912,000원 | 101,912,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 67,200,000원 | 34,409,600원 | 101,609,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,760,000원 | 47,607,680원 | 101,367,680원 |
표처럼 84,000,000원이 67,200,000원, 53,760,000원으로 내려가도 인수액은 각각 34,409,600원, 47,607,680원으로 커집니다. 집행비용 추정치 변화 때문에 합계가 조금 달라질 뿐, 실질취득가는 약 100,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 이 유형은 유찰 횟수가 늘어난다고 일반적인 경매물건처럼 취득원가가 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 101,912,000원 vs 최근 56,000,000원
에코스마트2는 56세대, 2013.03.14. 준공입니다. 전용 14.43㎡ 매칭 거래 중 최신 거래는 2024.07.의 56,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 2건 기준 56,000,000원입니다. 최근 구간은 그 이전 거래 대비 -35.3% 하락했습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 12건 평균 81,500,000원보다도 최근 거래 수준을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.43㎡ | 11 | 56,000,000원 |
| 2024.07 | 14.43㎡ | 9 | 56,000,000원 |
| 2023.05 | 14.43㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2022.11 | 14.43㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2022.07 | 14.43㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.43㎡ | 2건 | 56,000,000원 |
최저가만 비교해도 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 150.0%입니다. 더 중요한 실질취득 101,912,000원을 적용하면 최근 평균 및 최신 거래 56,000,000원의 약 182.0%에 이릅니다. 따라서 이 사건에는 “최저가가 낮아 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 해석을 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 7,491,800원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 14,934,280원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 5,118,657원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김지현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 100,000,000원 중 82,088,000원이 배당되고 17,912,000원이 미배당됩니다. 매각물건명세서 조건에 따라 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 아파트이며 실제 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 전용면적은 14.43㎡입니다.
- 입지. 심곡고가교 북동측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 에코스마트2는 56세대, 2013.03.14. 준공이며 최근 12개월 거래 표본은 2건, 평균 56,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 대비 -35.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 84,000,000원 낙찰 가정 시 17,912,000원 인수로 실질취득은 101,912,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 34,409,600원, 2회 유찰 시 47,607,680원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락이 취득원가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 김지현과 강제경매 신청채권자 김지현의 관계, 임대차계약서, 100,000,000원 보증금 지급내역과 채권원인을 확인해야 합니다.
- 배당요구·배당표 재확인. 김지현은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 실제 배당액에 따라 매수인 인수액이 달라집니다.
- 시장가 확인. 최신 실거래 56,000,000원, 최근 12개월 평균 56,000,000원, 추세 -35.3%를 우선 기준으로 삼아 현재 시세를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,400만원 경매”가 아니라 “1억원대 취득 구조”
이 사건은 최저가 84,000,000원만 보면 감정가와 동일한 신건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 100,000,000원이고 현재 예상 미배당액이 17,912,000원이어서, 실제 판단 기준은 101,912,000원의 실질취득가입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 56,000,000원이고, 최근 추세는 -35.3%입니다.
더구나 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 커지면서 실질취득가는 약 100,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰되느냐”가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수 구조가 실제로 해소되는지, 그리고 100,000,000원 안팎의 총취득원가를 현재 거래가격이 정당화하는지입니다.
