의정부지방법원 2025타경72706. 남양주시 진접읍 금곡리 금강펜테리움아파트 1907동 14층 1401호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 욕실2, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등으로 구성됩니다. 등기상 현재 소유자는 고선미이고, 2017.05.16 소유권을 취득했습니다. 현존 권리의 기준은 2020.10.14 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2024.07.10 조찬호의 주택임차권과 2025.11.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
임차보증금은 415,000,000원으로 크지만, 이 사건에서 중요한 것은 보증금 자체가 아니라 대항력 유무입니다. 조찬호의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.06.22로, 말소기준권리인 2020.10.14 현대해상화재보험 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매각으로 임차권이 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72706 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1108 금강펜테리움아파트 1907동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9457㎡ · 방3·욕실2·거실·주방겸 식당·발코니 · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 고선미 · 2017.05.16 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 506,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 415,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위·대항력 없음
말소기준권리는 2020.10.14 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 최초 설정 채권최고액은 225,600,000원이고, 2022.06.23 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원이 기재되어 있습니다. 임차권자 조찬호의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.06.22로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 2024.07.10 등기된 주택임차권과 2025.11.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조찬호 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 415,000,000원 | 2022.06.22 / 2022.06.22 | 2022.04.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
금강펜테리움 동일 평형의 최근 거래 12건 평균은 486,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 489,000,000원, 12건 범위는 463,000,000원~525,000,000원입니다. 현재 최저매각가 506,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%로, 최근 평균보다 높은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 8 | 489,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 463,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 7 | 525,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 14 | 495,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 9 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 497,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 4 | 485,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 12 | 505,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 2 | 463,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 평균 | 84.9457㎡ | 12건 | 486,000,000원 |
현재 최저가 506,000,000원은 최근 12개월 평균보다 20,000,000원 높고, 최신 거래 489,000,000원보다도 17,000,000원 높습니다. 따라서 신건 단계에서 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 506,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,460,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 225,600,000원 | 225,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 415,000,000원 | 272,940,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 640,600,000원 가운데 예상 배당액은 498,540,000원, 미배당액은 142,060,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 415,000,000원 중 예상배당은 272,940,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진접초등학교 남측 인근 진접택지지구에 위치하며 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 내 14층 1401호이며, 아파트 기본 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 금강펜테리움 790세대, 준공일 2010.03.12이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(진접택지지구) 등이 지정되어 있고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,368,000원/㎡, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 조찬호의 주민등록·점유개시일 2022.06.22가 말소기준권리 2020.10.14보다 늦다는 점과 매각물건명세서 원문을 최종 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 506,000,000원은 최근 12개월 평균 486,000,000원과 최신 거래 489,000,000원보다 높습니다.
- 회차별 자금계획. 제공된 시나리오는 현재 506,000,000원, 1회 유찰 404,800,000원, 2회 유찰 323,840,000원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신청채권자 미배당이 발생하더라도, 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 매수인이 인수한다”
이 사건의 핵심은 415,000,000원의 임차보증금 숫자 자체가 아닙니다. 임차권자 조찬호의 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다는 순위관계가 핵심입니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 현재 최저가 506,000,000원은 최근 12개월 평균 486,000,000원의 104.1%이고 최신 거래 489,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수위험보다 신건 가격이 최근 시세보다 높은 점을 우선 점검해야 하는 사건입니다.
