인천지방법원 2026타경30088. 부천시 원미구 중동 파크리움 4층 411호 오피스텔입니다. 소유자 유지성이 2021년 104,000,000원에 취득했고, 임차인 안소희는 2021년 5월 20일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2021년 6월 10일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2022년 6월 7일 국의 압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 안소희는 대항력 있는 임차인으로 보아야 하며, 전액 배당되지 않는 보증금은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
등기부에는 2023년 6월 28일 안소희 명의의 주택임차권등기까지 존재합니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기가 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 인수되는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 등기 자체가 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 인수액을 0원으로 처리하면 안 됩니다. 이 사건은 등기는 소멸하더라도 보증금 미회수분의 부담은 남을 수 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30088 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1167-3 파크리움 4층 411호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 411호 |
| 소유자 | 유지성 (2021.06.10. 소유권이전 · 거래가액 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안소희 / 50,381,643원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022년 6월 7일 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 안소희는 2021년 6월 10일 전입·점유하여 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021년 5월 20일입니다. 등기부상 주택임차권등기 접수일은 2023년 6월 28일이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 이미 2021년에 갖춰져 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안소희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2021.06.10 | 2021.05.20 | 대항력 있음 우선변제 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 안 내려간다
이 사건에는 별도의 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가와 시장가격을 근거 없이 비교할 수 없습니다. 대신 확정적으로 볼 수 있는 것은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 커진다는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 110,000,000원 | 7,340,000원 | 117,340,000원 |
| 1회 유찰 시 | 88,000,000원 | 28,984,000원 | 116,984,000원 |
| 2회 유찰 시 | 70,400,000원 | 46,267,200원 | 116,667,200원 |
최저가만 보면 110,000,000원에서 88,000,000원, 다시 70,400,000원으로 크게 떨어집니다. 하지만 임차인 미배당액은 7,340,000원에서 28,984,000원, 46,267,200원으로 증가합니다. 그 결과 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 117,340,000원 → 116,984,000원 → 116,667,200원으로 변화폭이 작습니다. 이 사건에서는 유찰률 자체를 가격 할인으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 안소희 보증금 | 115,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 안소희 | 50,381,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 110,000,000원 가정에서 집행비용 2,340,000원을 제외한 107,660,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 7,340,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동, 부천시청역 남서측 인근이며 오피스텔·근린생활시설·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 6,591,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 볼 것. 신건 110,000,000원 기준 예상 인수 7,340,000원을 합치면 117,340,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가 88,000,000원이지만 예상 인수액은 28,984,000원, 2회 유찰 시 낙찰가 70,400,000원에 인수액 46,267,200원입니다.
- 임차보증금 지급관계 확인. 안소희가 임차권자이자 경매 채권자로 나타나는 만큼 임대차계약서·보증금 지급자료·배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 인수 문구 확인. 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 인수된다는 매각물건명세서 기재를 입찰 당일 최신 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 제공된 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건의 권리분석 핵심은 선순위 대항력 임차인입니다. 안소희의 보증금은 115,000,000원이고, 전입·점유는 말소기준 압류보다 앞섭니다. 신건 기준 배당만으로 회수되지 않는 7,340,000원이 매수인에게 남아 실질취득액은 117,340,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 최저매각가는 88,000,000원, 70,400,000원으로 내려가지만 인수액은 각각 28,984,000원, 46,267,200원으로 커집니다. 따라서 실질취득액은 116,984,000원, 116,667,200원으로 거의 유지됩니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없는 만큼 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없지만, 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없는 사건이라는 점은 분명합니다.
