의정부지방법원 2025타경72715. 남양주시 조안면 시우리 313-6 소재 토지와 근린생활시설입니다. 토지는 332.0㎡의 대지로, 세로장방형 완경사이며 감정요항상 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 건물은 1995.07.05 사용승인된 목조 칼라아스팔트싱글지붕 단층으로, 현재 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
등기상 핵심은 2022.09.19 설정된 남양주축산업협동조합의 채권최고액 264,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 코리아금융대부 근저당, 서울신용보증재단·서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정과 국 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표 기준 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 산출됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72715 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 조안면 시우리 313-6 · 경기도 남양주시 조안면 고래산로291번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 토지 332.0㎡ |
| 건물 | 목조 칼라아스팔트싱글지붕 단층 · 사용승인일 1995.07.05 |
| 소유자 | 김진광 |
| 감정가 / 최저가 | 386,772,000원 / 386,772,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주축산업협동조합 / 230,704,596원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2022.09.19 을구 13번 남양주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 14번 코리아금융대부 근저당권 60,000,000원과 갑구 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 검증 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 386,772,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 386,772,000원입니다. 다만 동일 용도·입지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없으므로, 이 금액이 시세 대비 할인인지 프리미엄인지 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 386,772,000원 | 13,612,492원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 309,417,600원 | 89,883,930원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 247,534,080원 | 150,901,081원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가가 309,417,600원, 247,534,080원으로 내려가지만 이는 배당 부족액이 커지는 구조일 뿐, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 시세 자료가 없으므로 80%나 64%라는 비율 자체만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,214,808원 |
| 1. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사코리아금융대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 56,095,321원 | 56,095,321원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,074,363원 | 461,871원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 394,169,684원 중 380,557,192원이 배당되고 13,612,492원이 미배당되는 산출입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주위환경. 남양주시 와부읍 월문리 소재 먹치고개 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 332.0㎡ 대지, 완경사·세로장방형이며 남동측으로 폭 4-5m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 477,000원/㎡입니다.
- 건물. 1995.07.05 사용승인된 목조 칼라아스팔트싱글지붕 단층 건물로, 외벽 목재사이딩·내벽 목재 및 타일붙임·목재 및 알루미늄사시 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·상하수도·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 집행기록을 통해 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 감정평가서 도면·현황과 실제 경계를 맞춰 확인해야 합니다.
- 을구 14-1 확인. 코리아금융대부 근저당권부채권에 설정된 유희선 질권등기의 처리 관계를 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 거래자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 유사 근린생활시설·토지의 실제 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외에도 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역 등이 중첩되어 있으므로 예정 용도의 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1995.07.05 사용승인된 목조 단층 건물이므로 실제 유지보수 상태와 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 집행비용과 확인된 채권을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 요소를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수금보다 ‘가격·점유·용도’가 승부처
이 사건은 등기와 배당만 보면 비교적 명확합니다. 2022.09.19 남양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 소멸 구조이며 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 확인된 실거래 시세가 없고 임대관계가 미상이며, 토지에는 여러 이용규제가 중첩되어 있습니다. 따라서 핵심은 ‘권리가 소멸하느냐’보다 386,772,000원이라는 실질취득가격이 실제 수익성과 시장가치에 맞는지, 누가 어떻게 점유하고 있는지, 근린생활시설 용도를 계속 활용할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다. 신건 100% 가격만으로는 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다.
