의정부지방법원 2025타경72726. 남양주시 화도읍 녹촌리 신창현두산위브아파트 102동 2층 202호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물의 제2층 제202호입니다. 말소기준권리는 2021.07.29. 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 297,000,000원입니다. 이후 김덕민의 가압류, 남양주시 압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수권리보다 가격 적정성입니다. 최근 12개월 동일 면적 8건 평균은 316,875,000원이고 최신 거래는 2026.09의 318,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 346,000,000원으로 최근 평균 대비 109.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72726 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 555 신창현두산위브아파트 102동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌로 51 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.8678㎡ · 19층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 박준영 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 284,714,809원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 핵심 말소기준은 2021.07.29. 설정된 국민은행 근저당권 297,000,000원이며, 이후 등기된 김덕민의 33,000,000원 가압류와 남양주시 압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 109.2%
신창현두산위브 동일 면적 84.87㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 316,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 8건 평균은 316,875,000원, 최신 거래는 2026.09 · 318,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 0.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.87㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 15 | 357,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 5 | 328,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 18 | 323,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2025.05 | 84.87㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.04 | 84.87㎡ | 12 | 318,000,000원 |
| 2025.04 | 84.87㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.02 | 84.87㎡ | 9 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 8건 | 316,875,000원 |
현재 최저매각가 346,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.2%이고 전체 실거래 평균 316,000,000원 대비로도 109.5%입니다. 최신 거래 318,000,000원과 비교해도 현재 신건 가격이 더 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,644,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김덕민 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,356,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 합계 330,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 10,356,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 346,000,000원 | 330,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 276,800,000원 | 272,124,800원 | 57,875,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 221,440,000원 | 217,539,840원 | 112,460,160원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 유찰에 따른 핵심 변화가 권리 인수 증가가 아니라 매각가격 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마석고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 제2층 제202호이며 위생·급배수·승강기·화재경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지. 신창현두산위브는 478세대이며 준공일은 2008.02.11입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,722,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(녹촌지구)이며 자연보전권역, 소하천구역, 학교 보호구역, 역사문화환경보존지역, 수질보전특별대책지역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 316,000,000원보다 최근 12개월 평균 316,875,000원과 최신 거래 318,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 109.2%이므로 현 회차를 가격 메리트 구간으로 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 데이터상 1회 유찰 가정가는 276,800,000원, 2회 유찰 가정가는 221,440,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·배당 변동 확인. 남양주시 압류가 존재하고 배당 잔여액은 당해세 등에 따라 변동할 수 있으므로 배당요구 및 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 규제사항 원본 대조. 지구단위계획구역·자연보전권역·학교 보호구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용계획 사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 사건은 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2021.07.29. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 주요 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 신건 최저가는 346,000,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 평균 316,875,000원의 109.2%입니다. 최신 거래 318,000,000원보다도 높은 만큼, 권리 안전성과 현재 가격의 매력도를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
